В последней части статьи о наиболее часто совершаемых ошибках при покупке недвижимости я хотела бы коснуться такой темы, как определение критериев отбора недвижимости. В условиях Торонто, который выглядит как многослойное лоскутное одеяло, это является далеко не самой простой задачей, особенно для тех, кто плохо знаком со спецификой этого города.
Ваши отборочные критерииТак как покупка недвижимости это еще и серьезные инвестиции, то всегда нужно помнить о том, что вы получите в будущем от покупки дома или квартиры, во сколько вам обойдется его содержание, и каковы перспективы роста на покупаемую недвижимость. Эти вопросы становятся еще более важными, когда вы покупаете собственность исключительно в целях инвестиций.
Чаще всего покупка для себя, то есть собственного проживания, и покупка с целью получения максимальной прибыли - это две совершено разные задачи. Поэтому нужно всегда помнить, а что является наиболее приоритетным для вас, и только определившись с этим, приступать к выработке критериев поиска.
Например, если вы покупаете жилье для себя, то вы должны исходить из того, где бы вам лично было комфортней жить. Ваши основные доходы идут с того, чем вы занимаетесь профессионально, то есть с зарплаты или с прибылей от бизнеса. Эти деньги вы зарабатываете на то, чтобы обеспечить себе и своей семье комфортную жизнь. Хорошее жилье является важнейшей составляющей такого комфортного существования. Поэтому приоритетом при выборе жилья для себя должно стать удобство проживания.
Несомненно, вы всегда должны помнить о том, что в обозримом будущем вам придется продавать покупаемое жилье, что вы во время своего проживания будете нести затраты, и вам нужно принимать решение с учетом этих экономических факторов. Однако, повторю, при выборе жилья для себя главным все же является выбор максимально комфортной среды обитания для вас и вашей семьи.
Другое дело, когда вы приобретаете недвижимость не для собственного проживания, а исключительно с целью инвестиций. В этом случае вы должны понимать, что вашей целью является получение максимальной прибыли. Опять же, вы должны четко различать, а на какого рода прибыль вы рассчитываете в первую очередь - на доходы от сдачи в рент или на прибыль, которую вы получите от роста цен на эту недвижимость.
В свою очередь, вид прибыли зависит от срока, на который вы делаете инвестиции в недвижимость, а также - покупаете ли вы за полную стоимость или с привлечением ипотечного кредита, на какого рода публику из числа квартиросъемщиков вы рассчитываете, собираетесь ли вы принимать активное участие в управлении приобретаемой собственности (то есть самому сдавать ее в рент и самому следить за поддержанием собственности в надлежащем состоянии) или собираетесь перепоручить это специализированной компании, и т.д. От того, какой вариант вы выберете, будет зависеть и то, что лучше всего приобрести.
Например, если вы ориентируетесь на вложение небольшой суммы с привлечением ипотечного кредита на длительный срок, с минимальным вашим участием в управлении такой недвижимостью, то вероятнее всего вам выгодней покупать квартиру в кондоминиуме на этапе закладки, причем за небольшую цену. Если вы вкладываете сравнительно крупную сумму с желанием получать максимально большую сумму от рента, причем делаете такое вложение на короткий срок, то вам лучше покупать квартиру в сравнительно новом доме с удачным расположением, но не очень высокого качества.
Наоборот, если вас не сильно интересуют доходы от рента, и вы больше заинтересованы в консервативном вложении денег в недвижимость на длительный срок, и рассчитываете на получении прибыли от продажи в будущем за счет проста цен эту недвижимость, тогда вам нужно выбирать квартиру в дорогих домах в престижных районах, спрос на которые будет только расти.
Например, в Торонто на набережной озера Онтарио на уровне улиц Yonge St. и Bay St. расположены дорогие кондоминиумы. Из-за высокой стоимости квартир в них сдавать их в рент значительно труднее, чем дешевые квартиры, спрос на которые присутствует всегда. Квартиры в кондоминиумах на набережной в основном покупают для собственного проживания, в отличие от квартир в других кондоминиумах - по статистике, больше половины всех кондоминиумов покупают с целью инвестиций.
Однако спрос на квартиры в дорогих домах на набережной очень высок, там крайне редко что-то продается, поэтому цены на них растут постоянно. Самое главное, там нет больше места для строительства, поэтому цены будут расти еще больше, и спрос также будет повышаться. Поэтому с точки зрения вложения на перспективу получения прибыли от роста стоимости таких квартир этот вариант является очень удачным.
Однако если вашей задачей является получение максимальной прибыли от сдачи квартиры в рент, то дорогие дома на набережной можно смело вычеркивать их списка. В этом случае наилучшим вариантом будет покупка небольших недорогих квартир в местах, близких к учебным заведениям, больничным комплексам, местам сосредоточения одиноких молодых высокооплачиваемых специалистов и молодых семей без детей, и т.д.
С другой стороны, если вы покупаете жилье для себя, вы должны учитывать, какого рода жилье вам подойдет больше всего, и где. Например, если у вас есть дети, причем дети сравнительно взрослые (8-10 лет и старше), то вам вряд ли подойдет кондоминиум, его площадь для вас будет маловата, вам стоит подумать о доме или таунхаусе.
То есть нужно понимать, что получить все в одном пакете (удобство собственного проживания, максимум прибыли от сдачи или подсдачи в рент, максимальный рост цены и т.д.) у вас вряд ли получится, чем то придется жертвовать. Поэтому очень важно определиться со своими приоритетами, и принимать решение, исходят из этого.
К слову сказать, определение приоритетов и отборочных критериев - это то, с чего я начинаю работу со своими клиентами, чтобы сделать работу максимально эффективной и подобрать именно то, что максимально удовлетворит их. Из моего опыта, как правило мало кто понимает саму концепцию определения для себя таких приоритетов, и как результат, мало кто четко представляет себе, а что же они хотят купить.
Поэтому я настоятельно рекомендую, прежде чем приступать к поиску собственности, определитесь с тем, что вам нужно и для каких целей. Начните с того, что посоветуйтесь с риэлтором. Кстати, то, что риэлтор не проявит интереса, не вникнет в вашу ситуацию и отнесется формально, должно стать сигналом для вас, что с таким риэлтором лучше не иметь дела.
Начинайте выработку критериев отбора с выбора района
Location, location, location... Это то, что в первую очередь определяет ценность любой недвижимости. Хотя понятие location (местоположение) включает в себя не только микрорайон (neighbourhood), где располагается дом или квартира, однако этот параметр является определяющим. Поэтому очень важно определиться, где вы будете искать себе жилье, в каком районе города.
У Торонто есть несколько особенностей, которые стоит учитывать. Во-первых, это очень большой город. Во-вторых, здесь нет одного ярко выраженного центра и соответственно нет такого места, которое является самым дорогим, и от которого расходится ценовая пирамида. Торонто скорее напоминает конгломерат таких центров.
В третьих, Торонто напоминает многослойное лоскутное одеяло, сотканное из нескольких сотен сравнительно крупных микрорайонов (neighbourhoods), ценность каждого из которых складывается из множества параметров, таких как близость к тому или иному центру, удобство общественного транспорта и близость к основным автомагистралям, средний доход на семью, этнический состав населения и т.д.
Все это в целом определяет лицо микрорайона и делает его привлекательным для разных социальных, этнических и возрастных групп. Как следствие, каждый микрорайон состоит в основном из определенного вида жилья, и ориентирован на определенные группы жителей.
От того, какой район вы выберете, зависит комфортность вашего существования и то, как легко и выгодно можно будет продать купленную вами недвижимость в будущем. Поэтому, приступая к поиску жилья, в первую очередь нужно определиться с районами, в которых вы планируете приобрести дом или квартиру.
Например, что я делаю с клиентами, которые недостаточно хорошо ориентируются в Торонто, это проговариваю с ними их критерии отбора и изучаю их ситуацию, затем очерчиваю для них районы, в которых стоит проводить поиск, знакомлю с каждым из районов, чтобы они выбрали для себя то, что им окажется по душе. Лишь после того, как мы определились с этим параметром, я начинаю для них подбор недвижимости, выставленной в отобранных районах на продажу.
Несомненно, при выборе района, если вы не знакомы со спецификой Торонто, лучше всего положиться на профессиональное мнение риэлтора. Торонто очень динамичный город, поэтому важно хорошо ориентироваться в тех изменениях, что в нем происходят постоянно. Из моего опыта, даже люди, давно живущие в Торонто, далеко не всегда могут правильно определиться с тем, что и где им искать. Поэтому участие риэлтора в этом вопросе будет очень полезно. Самое главное, не забывайте, что выбор района - это главное, с чего нужно начинать.
Для тех, кто только планирует ехать в Канаду - не проводите поиск заранее
Пожалуй, самой распространенной ошибкой тех, кто только планирует въехать в Канаду и собирается что-то приобрести для себя, является поиск недвижимости заранее, до приезда в Канаду. В частности, меня обычно потенциальные клиенты, которые ко мне обращаются через интернет, заваливают отобранными ими вариантами, спрашивая, насколько хорош тот или иной вариант, и если плох, то почему. Думаю, не стоит даже упоминать о том, что на 100% то, что они отбирают, является однозначно неудачным.
Начнем с того, что не зная специфики города и канадской специфики рынка недвижимости, найти что-то хорошее просто невозможно. Рынок недвижимости в Торонто заметно отличается от рынка недвижимости в городах на пространстве бывшего СССР. Если в той же России или Украине все перемешано в плане того, кто где живет (в одном подъезде могут жить как люди с положением и деньгами, так и люди без доходов, а то и просто алкоголики и наркоманы), и главными факторами при выборе являются близость к центру или к метро, а также площадь квартиры, то в Канаде ситуация совсем иная.
В том же Торонто существует четкая градация районов на хорошие и плохие, престижные и нет, по преобладанию той или иной этнической группы, по доходам людей, которые в них проживают. Внутри самих районов население как правило однородное. То есть если посмотреть на Торонто, то он напоминает лоскутное одеяло, сшитое из различных районов. Причем такая лоскутность наблюдается сразу на нескольких уровнях.
То есть фактически мы ведем речь о многомерной картине, и выбор района проживания является сложной задачей, для ее решения нужно хорошо ориентироваться в городских реалиях. Не зная досконально города и его особенностей, выбрать место, где стоит искать выставленную на продажу собственность, просто невозможно.
Вторым моментом является отбор той недвижимости, что выставлена на продажу. Неважно, о чем идет речь - о домах, квартирах в кондоминиумах или таунхаусах, в каждом из этих случаев есть ряд факторов, которые нужно учитывать. Опытный риэлтор сразу же оценивает предложение в комплексе, и может безошибочно сказать, хороший это вариант или нет. Не обладая нужными знаниями и опытом, сделать такой вывод невозможно.
Наконец, такой момент - искать недвижимость, еще не въехав в Канаду, абсолютно бесполезно даже по той причине, что если что-то и найдется вдруг интересное, то это будет продано в достаточно короткий срок, поэтому этот вариант даже не стоит иметь в виду. В Торонто очень динамичный рынок недвижимости, здесь поиск нужно проводить в режиме реального времени, и действовать очень оперативно.
Стоит сказать, что такие игры в подбор недвижимости до приезда в Канаду далеко не так безобидны, как может показаться. Я не говорю про то, что это отвлекает агента, к которому вы будет обращаться с просьбой прокомментировать, хороший тот или иной вариант, или нет. Риэлторы люди занятые, и просто так оценивать, насколько хороши те или иные варианты, отобранные клиентом, у них просто нет времени. Лично мне значительно проще самой отобрать хорошие варианты и послать клиенту для примера, чем оценивать то, что они отбирают сами, и объяснять, почему это плохо.
Эффект от таких упражнений обычно такой, что риэлтор перестанет отвечать клиентам, чтобы не тратить впустую на них время, либо они разочаровываются в риэлторе, считая, что он по каким-то своим корыстным причинам не согласен с их "замечательным" выбором, и идут к другому, кто будет соглашаться со всем, что клиенты отберут.
Вторым негативным моментом является то, что вы настраиваетесь на определенного вида собственность. Так как в подавляющем большинстве случаев вашей задачей является найти что-то подешевле, то найденное заочно жилье по низкой цене скорее всего явно плохое. Но при этом у вас в голове откладываются цены, по которым в Торонто в принципе нельзя купить что-то даже близко похожее на приличное.
Как результат, поиск того, что вы держите в уме, по несуществующим в Торонто ценам приводит к тому, что вновь приехавшие иммигранты так ничего и не покупают. То, что находится в запланированном ими ценовом диапазоне, однозначно их не устраивает и даже пугает, а изменить ценовой диапазон или переориентироваться на другой вид собственности психологически далеко не все способны.
Часто проходит не один месяц, а то и год, когда клиенты вновь приступают к покупке. При этом цены на недвижимость за это время уже выросли, а часть денег потрачена впустую на выплату рента съемной квартиры. То есть налицо существенные потери.
Поэтому совет для тех, кто только планирует приезжать в Канаду - не проводите поиск сами, ни к чему хорошему это не приведет. Самое лучшее, что вы можете сделать, это связаться с риэлтором, объяснить ему свою ситуацию, обрисовать свой бюджет и свои планы на будущее, и попросить его дать вам совет, а также прислать несколько вариантов для примера. В частности, вы можете обратиться ко мне, я это сделаю для вас без каких-либо обязательств с вашей стороны в дальнейшем пользоваться моими услугами. По крайней мере, вы будете иметь честный ответ, на что вы можете рассчитывать и стоит ли вам вообще затевать покупку собственности.