Процедура покупки недвижимости / Елена Рябинина
Купля-продажа недвижимой собственности в Канаде является юридическим актом передачи прав на объект сделки от продавца к покупателю. Передача прав на недвижимость регистрируется в соответствующем муниципальном органе того района, в котором находятся продаваемый дом или квартира. Если покупаемая собственность включает землю, на которой находятся постройки, то передаются права и на землю. В провинции Онтарио регистрация недвижимости находится в ведении Real Property Registration Branch of the Ministry of Consumer and Business Services (www.cbs.gov.on.ca).

Схема проведения покупки недвижимой собственности

1. Вы ищите ту недвижимую собственность, которую хотите приобрести

Обычно эту работу для вас делает нанятый вами агент (напомню, для покупателя услуги агента практически всегда бесплатны). Он же организует просмотр приглянувшейся вам собственности, когда вы можете пройтись по дому или квартире, провести визуальную инспекцию как самой постройки, так и того, что расположено вокруг, получить ответы на возникающие у вас вопросы. Вообще рекомендуется посмотреть как минимум 7-8 домов или квартир из числа тех, что вам приглянулись, чтобы вы имели общее представление и могли сравнивать. Это поможет вам лучше ориентироваться на рынке и сделать правильный выбор.

Также на этом этапе разумно получить предварительное согласие от банка или финансовой организации на получение вами ипотечного кредита на требуемую вам сумму (mortagage preapproval).

2. Торг с владельцем продаваемой собственности

После того, как вы нашли то, что хотите купить, вы начинаете торг с продавцом путем подачи предложения о покупке, так называемого Offer. Это предложение оформляется в виде договора купли-продажи Agreement of Purchase and Sale. В него вы (а точнее, ваш агент по согласованию с вами) включаете те условия, на которых готовы купить понравившуюся вам собственность. В частности, в предложении указывается цена, по которой вы готовы купить, и перечень того, что из имеющегося в доме или квартире вы бы хотели включить в покупку (речь идет о бытовой технике, люстрах, портьерах, и т.д.).

В предложении также оговаривается, когда должна быть осуществлена передача прав на собственность, и условия, при которых вы готовы купить. Еще одним моментом является указание размера авансового платежа (deposit), который вы готовы дать продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений. Очень важным является включение условий выхода из договора. Обычно такой "задней калиткой" для безболезненного выхода из договора являются результаты технической инспекции и условие получения вами кредита на определенных условиях. Поэтому, чтобы вы не потеряли внесенный авансовый платеж, стоит включить такого рода условия, оговорив как можно более удобные для вас сроки действия этих условий.

3. Заключение договора о купле-продаже

После проведения торгов и согласования всех включенных в договор дополнительных пунктов и условий, стороны приходят к решению о совершении сделки, и договор принимается в окончательном виде. Это подтверждается путем принятия предложения (acceptance of offer). На этом этапе предложение о покупке (offer) превращается в договор о купле-продаже - Agreement of Purchase and Sale. И каждая сторона становится связанной условиями, которые указаны в принятом обеими сторонами предложении (Accepted Offer).

Стоит сказать, что крайне редко предложение о покупке принимается продавцом сразу же, без предварительного торга. Исключением является случай, когда покупатель предлагает очень привлекательные условия для продавца (более высокую цену за его дом или квартиру, никаких условий и т.д.), что случается крайне редко. Поэтому, как правило, процесс ведения переговоров проходит несколько фаз.

Если предложенные покупателем условия кажутся продавцу в корне неприемлемыми, он может вообще отказаться от дальнейших переговоров и отвергнуть предложение. Однако чаще всего продавец выдвигает встречные условия, передавая инициативу покупателю. Тот, в свою очередь, также может либо согласиться с условиями продавца, либо отказаться от идеи покупки, либо продолжить торг. В случае желания покупателя продолжить торг он выдвигает новые условия, и подает их в виде обновленного предложения продавцу (counter offer). Таким образом, корректировка условий (и передача друг другу counter offer) длится до тех пор, пока стороны не придут к компромиссному решению или переговоры не зайдут в тупик, и стороны откажутся от идеи сделки. На этом этапе очень важно умение привлеченного покупателем агента вести переговоры, приводить обоснованную аргументацию, чувствовать настроение продавца и реалистично оценивать ситуацию.

После того, как стороны сошлись на условиях и цене, и подписали окончательный вариант Agreement of Purchase and Sale, договор о покупке считается заключенным. Обычно именно на этом этапе покупатель передает брокеражу со стороны продавца авансовый платеж (deposit), который свидетельствует о серьезности намерений.

4. Выполнение условий договора

Обычно в договор Agreement of Purchase and Sale покупателем включаются условия, на которых сделка может состояться. В частности, наиболее распространенными условиями являются следующие:

  • получение покупателем ипотечного кредита на покупку недвижимости (mortgage).<.LI> Чаще всего недвижимость покупается с привлечением ипотечного кредита из банка или финансовой организации, гораздо реже сделка полностью оплачивается наличными. Так как всегда существует риск, что ипотечный кредит может быть не получен, либо процент по данному кредиту будет слишком высоким, то покупатель обычно включает в договор Agreement of Purchase and Sale пункт о защите от такой ситуации. Это пункт гласит, что в случае, если ипотечный кредит не будет получен, или процентная ставка по нему будет выше оговоренного в договоре, то Agreement of Purchase and Sale аннулируется. На выполнение этого условия дается обычно 5-7 рабочих дней. Данный срок оговаривается в договоре.

  • проведение технической инспекции.
  • В последнее время практически все покупатели включают пункт проведения технической инспекции в договор купли-продажи. Данная инспекция должна быть проведена в определенные сроки (обычно в договоре на это дается неделя). Покупатель имеет право отказаться от покупки в случае, если результаты технической инспекции его не удовлетворили. Также иногда, если в результате инспекции обнаружены какие-то неполадки или дефекты, это является поводом для покупателя провести переговоры с продавцом об исправлении дефектов или снижении цены. Так как этот пункт не оговаривает, какие выявленные при технической инспекции дефекты могут служить основанием для выхода из договора, то для покупателя это та лазейка, при помощи которой он может безболезненно выйти из него, просто сославшись на то, что его не удовлетворили результаты инспекции.

  • продажа собственности, принадлежащей покупателю.
  • Это условие добавляется в том случае, если покупателю нужно сначала продать свой дом или квартиру, деньги от продажи которых он собирается вложить в покупку той недвижимости, по которой заключен Agreement of Purchase and Sale. Покупатель может оговорить условия, когда в случае, если он не смог продать принадлежащую ему недвижимость, заключенный Agreement of Purchase and Sale аннулируется.

    Стоит сказать, что условия не ограничиваются только вышеперечисленными. Покупатель может вносить любые другие условия в зависимости от его ситуации. Если договор Agreement of Purchase and Sale аннулируется по причине того, что покупатель не смог выполнить условия, или он не удовлетворен результатами технической инспекции, то ему возвращается авансовый платеж без каких-либо штрафных санкций (если только в договоре не предусмотрено обратное). Тут, однако, следует помнить, что продавцы не очень охотно идут на включение дополнительных условий в договор, и они могут просто отказаться от продажи на предлагаемых покупателем условиях. Особенно если они получают предложения одновременно от двух и более потенциальных покупателей.

    После того, как договор вступил в силу, и покупатель внес авансовый платеж, ему следует в оговоренные сроки выполнить все условия, либо снять их (письменно отказаться о т них). Например, покупатель должен в оговоренные сроки получить ипотечный кредит, но в то же время он может отказаться от проведения технической инспекции.

    5. Работа по завершению сделки купли-продажи

    После того, как покупатель выполнил все условия договора (получение ипотечного кредита, проведение технической инспекции и т.д.), инициатива переходит к адвокату покупателя, который должен провести проверку юридической чистоты сделки.

    В первую очередь проводится Title Search, в процессе которого проверяется, насколько информация, сообщенная продавцом, верна. Также проверяется, не претендует ли на продаваемую недвижимость кто-то еще, кроме лиц, выступающих в качестве продавца по договору, нет ли исков по данной недвижимости, нет ли невыплаченных долгов, которые могут перейти на покупателя, и т.д. Задача адвоката подготовить сделку таким образом, чтобы затем у покупателя не возникло проблем.

    6. Закрытие сделки

    После выполнения всех условий договора в день наступления даты закрытия сделки (Closing date, оговоренный в Agreement of Purchase and Sale) вы должны провести все необходимые выплаты, а именно внести первоначальный взнос (downpayment) - за вычетом уже внесенного ранее платежа (deposit), оплатить услуги адвоката, оплатить государственные пошлины и сборы и т.д. После этого оформляется акт передачи прав на собственность в соответствующем муниципальном органе (Registry или Land Titles Office). Оформление передачи прав обычно производят адвокаты со стороны покупателя и со стороны продавца, оно оформляется в виде документа, называемого Transfer/Deed of Land. Этот документ закрепляет за покупателем право собственности на купленную недвижимость. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем купленной собственности.

    Вы также должны знать, что в случае, если после завершения сделки покупатель обнаружит какие-то скрытые дефекты, либо эти дефекты появились после проведенной технической инспекции, и продавец покупателю о них не сообщил, то покупатель имеет право аннулировать сделку через суд или получить компенсацию. Однако это в теории. На практике этот вопрос несомненно сложный, и успешность его решения будет зависеть от многих обстоятельств. Поэтому лучше все вопросы решать до завершения сделки.

    Кто участвует в процессе покупки

    Так как процесс покупки недвижимости достаточно ответственный, учитывая стоимость приобретаемой недвижимости, и достаточно сложный, учитывая юридическую многосторонность сделки, то участие в ней нескольких специалистов, которые помогут вам провести ее без особых проблем, вполне оправданно.

    1. Агент по сделкам с недвижимостью
    Ключевая фигура в этом процессе, так как от его умения зависит, что вы купите и на каких условиях. Кроме того, обычно хорошие агенты помогают с выбором других специалистов, которые участвуют в сделке, и контролируют весь процесс до момента завершения сделки.

    2. Адвокат
    Он является обязательным действующим лицом в оформлении сделки. Именно на него ложится вся работа по правильному оформлению бумаг и проведению регистрации в муниципальном органе.

    3. Финансовый брокер
    Лицо, от которого зависит, получите ли вы ипотечный кредит, и под какой банковский процент.

    4. Технический инспектор
    Проведение технической инспекции может выявить дефекты как в конструкции дома, так и в системах воздухообмена, а также указать на все проблемы, которые есть в данном доме.

    Расходы, которые несет покупатель

    1. Услуги агента - бесплатно
    Обычно покупатель не платит агенту за его услуги. Ситуация, когда покупатель должен платит агенту, является редкой и оговаривается заранее.

    2. Legal Fee
    Оплата услуг адвоката за оформление всех документов, проведение title search, регистрацию сделки. Также может включать оплату услуг адвокату за регистрацию ипотечного кредита. Данная сумма обычно варьируется от $1,000 и выше.

    3. Title Insurance
    Покупка страховки на случай проблем с правами владения и документами на владение недвижимостью. Эта страховка стала очень популярна в последнее время, и адвокаты настоятельно рекомендуют ее оформлять. Она покрывает все возможные проблемы, которые могут возникнуть при появлении неизвестных ранее наследников или других предъявителей прав на дом, залогов, невыплаченных задолженностей, ошибок в документах, и прочее. Сумма страховки составляет примерно $350.

    4. Land Transfer Tax
    Обязательный единовременный платеж государству при переходе недвижимости от одного владельца к другому. Размер зависит от цены дома и от района. На дом стоимостью $500,000 сумма Land Transfer Tax составляет примерно $6,475 CAD. На дом стоимостью $1,000,000 - land transfer tax будет $16,475.

    5. Home Inspection
    Платится на момент проведения инспекции дома, в период примерно 1 неделя с даты принятия Offer, то есть совершения сделки. Теоретически проводить такую инспекцию не является обязательным, вы сами решаете - проводить ее или отказаться. Но обычно рекомендуется ее проводить. Сумма технической инспекции составляет примерно $250-$350.

    К дополнительным расходам относятся:

    1. Apprisal Fee
    При оформлении ипотечного кредита финансовое учреждение, которое выдает вам кредит, может затребовать от вас провести оценку стоимости покупаемой недвижимости профессиональным оценщиком и предоставить Apprisal Report. Если оплата такой оценки возлагается на вас, то вам нужно учитывать это в дополнительных расходах при покупке недвижимости. Сумма за apprisal может быть примерно $250-$300.

    2. Выплаты по ипотечному кредиту (Mortgage)
    Производятся на регулярной основе (ежемесячно, еженедельно, раз в две недели), для выплаты взятого кредита. Сумма выплат рассчитывается на основе амортизационного срока кредита, процентной ставки и размера кредита, а также периодичности выплат.

    3. Property Insurance
    Обязательная страховка дома (может быть порядка $500-$600 CAD в год).

    4. Property Tax
    Налог на собственность. Зависит от муниципальной принадлежности и стоимости недвижимой стоимости. Рассчитывается по комбинированной прогрессивной шкале. Для собственности стоимостью около $500,000 налог на собственность составляет примерно $3,500-$4,500 CAD в год.

    Размер первоначального взноса (downpayment)

    Для тех, кто не имеет статус гражданина или постоянного жителя Канады, кто не имеет работы в Канаде, кто ведете свой бизнес или работает как self-employed), а также для тех, кто не имеет кредитной истории в Канаде, как правило первоначальный взнос составляет не менее 35% от стоимости покупки.

    Для тех, кто имеет работу в Канаде, имеет стабильный доход, данный процент будет меньше (10-25%).

    Для тех, кто покупает свой первый дом или квартиру в Канаде (first time buyers), есть специальная программа, которая позволяет внести первоначальный взнос в размере лишь 5%.

    Так как процесс покупки многообразен и есть множество нюансов, настоятельно советуем консультироваться по всем вопросам с вашим агентом, который должен ответить на ваши вопросы.
     
    Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18