Ипотечный кредит - mortgage / Елена Рябинина
В Канаде обычной практикой при покупке недвижимости является привлечение сторонних денежных средств, то есть займов. Во-первых, чаще всего у покупателя просто нет в наличии всей суммы, чтобы заплатить за приобретаемую недвижимость, и он вынужден искать средства на стороне. Во-вторых, далеко не всегда выгодно покупать дом или квартиру за полную стоимость, даже если у вас есть на это средства. Чаще разумней вложить имеющиеся средства либо в покупку нескольких объектов недвижимости с последующей сдачей их в рент (особенно в период, когда цены на недвижимость растут), либо инвестировать их в области, которые приносят значительные прибыли.

Где взять заем на покупку недвижимости? В развитых странах с этим проблем нет - практически все банки и финансовые организации ссужают деньги на покупку недвижимости под залог покупаемой недвижимости. Данный вид займа называется Mortgage Loan (чаще называемый просто mortgage), или ипотечный кредит. К слову сказать, одной из причин того, что большинство жителей Канады могут позволить себе иметь собственное жилье, является наличие хорошо отработанной системы ипотечного кредитования.

Если говорить юридическими терминами, то mortgage является механизмом, при помощи которого невыполненные обязательства, в первую очередь невыплаченные долги, страхуются имуществом того, кто такие долги (а вместе с ним и обязательствам по выплатам) берет на себя. В древности этот механизм позволял оформлять в качестве залога под заем имущество, в первую очередь землю и стоящую на недвижимую собственность, а также корабли, лесные массивы, скот и т.д.

В настоящее время данный механизм применяется во многих странах для кредитования покупки недвижимой собственности под залог этой недвижимой собственности. То есть смысл данного механизма состоит в том, что в случае неуплаты по взятому кредиту долги выплачиваются из сумм, полученных от продажи заложенной собственности.

Как оформляется ипотечный кредит в Канаде

При покупке недвижимости покупатель имеет возможность внести в качестве оплаты только часть стоимости приобретаемой собственности - первоначальный взнос (downpayment). Оставшаяся часть стоимости приобретаемой собственности оплачивается ипотечным кредитом, который берется в банке или финансовой организации.

Сумма ипотечного кредита называется principal, и она должны быть выплачена в течение определенного срока, который называется амортизационным периодом (amortization period). Процесс выплаты кредита, то есть уменьшения долга, называется амортизацией (amortization).

Однако кредит выдается покупателю банком или финансовой организацией не просто так, кредиторы дают деньги на покупку недвижимой собственности с целью получения дохода (interest income), поэтому они одалживают деньги под определенный процент (interest rate).

В разное время разные финансовые организации предлагают различные условия и различные процентные ставки по кредиту. Поэтому широко распространена практика перевода кредита из одной финансовой организации в другую, с целью получения лучших условий и более низкой процентной ставки. Как это делается?

Когда вы берете кредит, вы заключаете договор с финансовой организацией договор на определенный срок (term). В этом договоре оговариваются условия выдачи вам кредита и процентная ставка, под которую он вам выдан. По истечении срока действия договора требуется либо перезаключить его на новых условиях, скорректировав процентную ставку в соответствии с текущими ставками банка, либо заключить договор с другой финансовой организацией на более выгодных условиях, переведя туда кредит. То есть до тех пор, пока вы не выплатите всю сумму кредита, вы можете переводить его из одной финансовой организации в другую, с целью получения лучших условий выплаты.

Для справки: наиболее распространенным амортизационным периодом является срок в 25 лет, в то время как договор с финансовой организацией заключается на срок от полугода до 5-7 лет (чаще всего на 2-3 года). После истечения договора (например, через 3 года), вы должны либо перезаключить договор на новых условиях с той же организацией, в которой брали кредит, либо поменять финансовую организацию.

Под условиями выплаты кредита подразумевают не только процентную ставку, но и возможность внеплановых выплат, условия выхода из данного договора, и так далее.

Делая платежи финансовой организации, вы выплачиваете кредит (principal), а также покрываете банковский интерес по процентной ставке (interest), под которую вам был дан заем. То есть ваши регулярные выплаты для возврата кредита будут состоять из двух частей: principal + interest.

В результате после полной выплаты кредита вы, кроме ссуженной вам суммы, выплачиваете еще и сумму, которая накопилась за счет выплат по банковскому интересу. Чтобы уменьшить ее, следует при покупке недвижимости делать как можно больше первоначальный взнос, заключать договора с теми финансовыми организациями, которые предложат вам наиболее низкие процентные ставки по кредиту, и по возможности погашать кредит внеплановыми платежами, чтобы ускорить срок выплаты.

Термины, используемые при оформлении ипотечного кредита

Итак, mortgage - это кредит на покупку недвижимой собственности (real estate) под залог недвижимой собственности. При этом нужно понимать, что все остальные виды кредитов, которые берутся для другого целевого использования (например, для развития бизнеса, покупки автомобиля или оборудования, и т.д.), даже если их дают под залог недвижимой собственности, не являются ипотечным кредитом (mortgage loan).

Как любые другие виды займа, mortgage имеет:
  • interest rate (процентная ставка), определяющий, какой процент от взятой суммы заемщик ежегодно будет выплачиваться банку или той финансовой организации, у которой был взят заем.
  • amortization period (амортизационный период), определяющий, в течение какого срока весь заем должен быть погашен.
  • На основе этих двух параметров, а также размера суммы, взятой в долг, высчитываются периодические выплаты - annuity (аннуитет), которые на выбор можно производить один раз в месяц (monthly), или раз в две недели (bi-weekly).

    При оформлении ипотечного кредита (mortgage) используются следующие термины:
  • property (собственность, или залог). Имеется в виду недвижимая собственность, которая предоставляется в качестве залога.
  • mortgage. Залог, который оформляется на принадлежащую должнику недвижимую собственность в пользу кредитора.
  • borrower (должник). Тот, кто занимает кредит под залог недвижимой собственности.
  • lender (кредитор). Тот, кто дает финансы на покупку недвижимой собственности под залог. Обычно это банк или финансовая организация.
  • principal (кредит). Сумма займа, который берется на приобретение недвижимой собственности.
  • interest (выплаты по процентной ставке). Выплаты кредитору за использование его денег.
  • power of sale. Возможность, даваемая кредитору выставить на продажу оформленную под залог собственность для ее реализации в случае невозможности владельца недвижимости делать регулярные выплаты по ипотеке.

  • Ипотечные кредиты обычно оформляются как долгосрочные займы (long term loans), с периодическими выплатами, которые схожи с аннуитетами (annuity). Наиболее простым видом выплат является фиксированные месячные выплаты на весь период, на который выдан mortgage. В течение этого срока кредит выплачивается в полном объеме за счет amortization (амортизации).

    Amortization (амортизация) - процесс уменьшения суммы кредита по мере производимых выплат.

    Условия выплаты ипотечных кредитов

    При заключении договора с финансовой организацией о выдаче вам ипотечного кредита у вас обычно есть возможность выбирать различные схемы кредитования, которые зависят от следующих параметров:
  • размер процентной ставки (Interest). Как правило, финансовые организации имеют свой набор процентных ставок, которые определяются состоянием рынка и того, на какой период заключается договор. Чем короче срок действия договора, тем обычно ниже процентная ставка, и наоборот - чем дольше срок действия договора, тем выше процентная ставка. Хотя обычно финансовые организации достаточно твердо придерживаются установленных ими ставок, тем не менее часто можно выторговать себе более выгодные условия.
  • вид процентной ставки, fixed rate mortgage (FRM) или adjustable rate mortgage (ARM), называемый также variable rate mortgage. В случае фиксированной процентной ставки (fixed) в договоре закрепляется определенная процентная ставка, которая не меняется на всем протяжении действия договора, независимо от текущей ситуации и того, какую процентную ставку выдавшая кредит финансовая организация предлагает в данный момент. В случае плавающей процентной ставки (variable) в период действия договора она корректируется в соответствии с изменениями процентной ставки, которую предлагает финансовая организация на текущей момент. То есть если ситуация изменилась и финансовая организация поднимает процентную ставку по кредиту, то вы автоматически будете платить по более высокой ставке, чем в начале. И наоборот, если ставка понижается, то вы будете платить уже меньше. Процентная ставка при variable rate обычно бывает ниже, чем при фиксированной ставке. Кроме того, всегда есть возможность перевести variable rate в fixed rate, закрепив на срок действия договора текущую процентную ставку. Сделать наоборот, то есть перевести из fixed rate в variable rate в течение срока действия договора, нельзя.
  • период выплаты кредита (amortization period). Это период, в течение которого вся сумма ипотечного кредита (mortgage) должна быть выплачена.
  • сумма выплат и частота выплат (payment amount and frequency). Платежи по ипотечному кредиту проводятся на регулярной основе, фиксированными суммами. Размер суммы регулярных платежей определяется в основном размером кредита, процентной ставкой и периодичностью выплат. Наиболее распространенными являются выплаты на ежемесячной основе (то есть раз в месяц) либо двухнедельной основе (то есть раз в две недели). Платежи на двухнедельной основе позволяют выплатить кредит немного быстрее и тем самым сократить общие платежи. К слову сказать, в договор с финансовой организацией рекомендуется включать условия о возможности увеличить размер платежей и их периодичность с тем, чтобы при увеличении ваших доходов вы могли пустить их на выплату ипотечного кредита.
  • возможность внепланово погашать кредит (prepayment). Такая возможность позволяет вам, если у вас появятся свободные денежные средства, делать внеплановые погашения кредита. Стоит сказать, что большинство финансовых организаций при выдаче ипотечных кредитов могут ограничивать или вообще запрещать такие выплаты, поэтому при заключении договора стоит предусмотреть такую возможность, включив соответствующие условия.

  • Практические советы при оформлении ипотечного кредита

    Mortgage preapproval

    Приступая к покупке недвижимости, разумно сначала получить предварительное согласие финансовой организации на выдачу вам ипотечного кредита. Так как вы будет искать дом или квартиру в определенном ценовом коридоре, имея конкретную сумму для первоначального взноса, то размер кредита, который нужно получить, будет вам известен. Получив в финансовой организации предварительное согласие на выдачу вам кредита (mortgage preapproval), вы тем самым получаете гарантии того, что кредит вами будет получен.

    С одной стороны, вы можете спокойно выбирать недвижимую собственность, зная, что можете позволить себе ее приобрести. С другой стороны, вы закрепляете за сбой текущую процентную ставку. Обычно финансовая организация в mortgage preapproval гарантирует, что указанная в нем процентная ставка в течение 90 суток будет неизменной, даже в случае общего повышения процентной ставки. То есть в случае, если на момент закрытия сделки, то есть на момент, когда покупатель официально становится собственником конкретной недвижимости, процентные ставки повысятся, данный покупатель защищен от этого повышения. Однако в случае, если процентные ставки понизятся к этому моменту, покупатель получит более низкий процент.

    Сумма первоначального взноса и виды кредитов

    В зависимости от суммы первоначального взноса (downpayment) ипотечные кредиты делятся на обычные (conventional) и повышенного риска (high ratio). В случае обычного кредита (conventional mortgage) размер первоначального взноса должен составлять не менее 25% от стоимости покупаемой недвижимости, при этом кредит выдается на оставшуюся сумму (не более 75% от общей стоимости).

    В случае кредита с повышенным риском (high ratio mortgage) сумма кредита покрывает от 75% до 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Например, такой кредит выдается в случае, когда покупатель пользуется программой First Time Buyer, по которой он может оплатить только 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Этот вид кредита должен быть застрахован на случай неплатежеспособности покупателя или корпорацией Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), или компанией Mortgage Insurance Company of Canada (MICC). При этом покупатель должен уплатить регистрационный взнос (около 75 долларов) и сумму страховой премии (0.5% - 3.75% от суммы кредита). Чем выше процент кредита, предоставляемый банком, тем выше процент, на основе которого подсчитывается сумма страховой премии. Обычно сумма страховой премии прибавляется к общей сумме кредита, но может быть выплачена и единовременно.

    Для тех, кто покупает недвижимость в первый раз (first time buyer), есть возможность заплатить всего 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Однако здесь существует ряд ограничений. Во-первых, вы должны быть наемным работником и иметь достаточный стабильный доход для того, чтобы банк выдал вам кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Например, если вы работаете по контракту, или тем более ведете свой собственный бизнес, банк скорее всего не даст вам кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Также такой кредит обычно дается на покупку недвижимости не дороже определенной максимальной суммы (300 тысяч долларов).

    Но даже если вы формально и имеете право получить кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости, то я не советую этим правом пользоваться. В ваших интересах сделать первый взнос как можно больше - идеально 25% или более. Это позволит вам сэкономить на страховке на случай неплатежеспособности, а также выплате процентов банку в течение всего срока выплаты кредита.

    Выбор условий кредита (term)

    При оформлении ипотечного кредита вы оговариваете срок, на который закрепляете за собой процентную ставку на этот кредит. В течение оговоренного срока (term) процентная ставка будет фиксированной. Обычно срок фиксированной ставки определяется от полугода до 5 лет (хотя есть возможность закрепить ее и на 7, и на 10 лет). Однако чем дольше срок, тем выше процентная ставка. Например, при оформлении кредита на 1 или 2 года вы получаете от банка 2.6 % годовых банковcкого интереса, а при оформлении ставки на срок 5 лет ставка будет 2.99% годовых.

    При выборе условий кредита важно учитывать тенденции на финансовом рынке. Если ставка кредита в настоящий момент низкая, и есть тенденции к повышению, то лучше закрепить ее на более длительный срок. Если же ставки кредита высоки, и есть тенденции к понижению, лучше выбрать срок покороче, так как не исключено, что ситуация может через год-другой измениться в лучшую сторону.

    Открытый и закрытый кредиты

    В том случае, если покупатель потенциально имеет возможность выплатить ипотечный кредит раньше срока, на который данный кредит берется, рекомендуется оформлять открытый кредит. При оформлении открытого кредита покупатель имеет возможность погасить частично или полностью всю сумму кредита в любое время без штрафа. Открытый кредит обычно бывает краткосрочным - от шести месяцев до одного года. В связи с тем, что открытый кредит дает большую свободу и гибкость, процентная ставка на такой вид кредита выше, чем на закрытый. В том случае, если покупатель оформил закрытый кредит, однако захотел закрыть его раньше, то он будет обязан заплатить штраф.

    Графики выплаты кредита

    При оформлении кредита следует также выбрать график выплат. Обычно у покупателя есть возможность проводить выплаты банку ежемесячно, раз в две недели и раз в неделю. Чем чаще вы производите выплаты, тем быстрее вы сможете полностью погасить кредит. Так, например, если вместо того, чтобы выплачивать 1000 долларов ежемесячно, вы будете выплачивать 500 долларов каждые две недели, вы сможете сократить амортизационный период с 25 лет до 21 года и, соответственно, заплатите банку значительно меньшую сумму в качестве интереса. Еженедельная выплата позволяет снизить амортизационный период еще больше.

    Привилегии выплат

    При оформлении кредита следует оговорить возможность производить дополнительные платежи в счет погашения кредита. Например, вы можете оговорить в договоре с финансовой организацией следующие возможности по дополнительным выплатам:
  • увеличить сумму регулярных платежей;
  • иметь возможность раз в год делать один дополнительный платеж в размере 10-15% от первоначальной суммы кредита.

  • Это позволит вам, в случае улучшения финансового положения, произвести выплату кредита в более короткие сроки, и соответственно сэкономить на банковском интересе.

    Последствия невыплаты кредита

    Если недвижимость была куплена с привлечением ипотечного кредита, то она используется в качестве залога перед той финансовой организацией, которая выдала кредит. Поэтому в случае, если владелец в какой-то момент оказывается не в состоянии выплачивать полученный кредит, выдавшая кредит финансовая организация имеет право выставить на продажу данную собственность для возвращения кредита и компенсации своих затрат.

    Обычно владельцу недвижимости дается три месяца на то, чтобы он возобновил выплаты по кредиту, и лишь по истечении этого срока финансовая организация принимает действия. После того, как недвижимость будет продана, финансовая организация сначала расплачивается с государством, если у владельца недвижимости накопились задолженности по налогам.

    Затем она оплачивает услуги агентов по сделкам с недвижимостью и адвоката, принимавших участие в продаже этой собственности. После этого финансовая организация возвращает себе невыплаченный кредит и компенсирует невыплаченный банковский интерес. Оставшуюся после всех перечисленных выплат сумму получает бывший владелец жилья.

    В этом аспекте следует учитывать, что возможность невыплаты кредита в случае смерти владельца жилья или потери им трудоспособности обычно страхуется, и тогда страховая компания выплачивает страховую премию. В частности, в случае смерти застрахованного владельца жилья или члена его семьи наследникам сразу выплачивается полная стоимость этого жилья, и уже полностью оплаченное жилье остается в собственности его наследников.

    Получение кредита иностранцами и вновь прибывающими иммигрантами

    Иностранцы могут покупать недвижимость в Канаде наряду с ее жителями, без каких-либо ограничений. Более того, они имеют возможность получить в канадских банках и финансовых организациях ипотечный кредит на эти цели. Такая возможность существует благодаря тому, что покупаемая собственность (на которую берется ипотечный кредит и которая передается в залог) находится в Канаде, то есть в юрисдикции Канады. Поэтому в случае неплатежеспособности иностранного гражданина финансовая организация, выдавшая кредит, может выставить его собсвтенность на продажу.

    Для того, чтобы иностранец мог получить ипотечный кредит, он должен внести в качестве первоначального взноса (downpayment) не менее 35% от стоимости покупаемой недвижимости. Это является основным условием.

    На лиц, получивших статус постоянного жителя Канады и только въехавших в страну, то есть не имеющих ни работы, ни кредитной истории, распространяются те же самые требования. Чтобы иметь возможность получить ипотечный кредит они должны внести в качестве первоначального взноса не менее 35% от стоимости покупаемой недвижимости.
     
    Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18