Покупка жилья на вторичном рынке / Елена Рябинина
Рынок вторичного жилья это рынок перепродажи недвижимой собственности владельцами. Это очень емкий и активный сектор недвижимости, и его состояние зачастую определят состояние экономики страны.

Продажа на рынке вторичного жилья

Продажа на рынке вторичного жилья проводится следующими двумя способами:

1. Непосредственно владельцем продаваемой собственности, без помощи посредников;

В этом случае владелец собственности сам готовит недвижимость для продажи, проводит рекламную кампанию, ищет покупателей и заключает с ними договор купли-продажи. Надо сказать, этим способом пользуется совсем небольшое количество домовладельцев. Как правило, это люди, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости - строители и те, кто профессионально занимается ремонтом.

Если говорить про позицию продавца, то обычно владельцы предлагаемой собственности пытаются продать свою недвижимость без привлечения агентов только с целью сэкономить на выплате комиссионных агенту. Однако особенность канадского рынка недвижимости такова, что для выхода на него и получения нужного результата (выгодно и быстро продать недвижимость) требуется серьезная работа, знания, доступ к закрытой информации и опыт (то, за чем и обращаются к агенту).

Если говорить про позицию покупателя, то для нет никакой выгоды от того, что продавец недвижимости работает без агента. Обычно на стоимость недвижимости это не влияет, так как владелец в любом случае стремится продать свою недвижимость по максимально возможной цене. И наоборот, есть достаточно много отрицательных моментов. Например, чаще всего цена на продаваемую недвижимость необоснованно завышена, ее владельцы не идут на ее уменьшение, от них невозможно получить достоверную информацию, и т.д.

2. С помощью агента по сделкам с недвижимостью.

Работа агента заключается в том, чтобы провести анализ и дать совет в отношении реальной рыночной цены, за которую стоит выставлять дом на продажу, помочь подготовить дом или квартиру для продажи (включая привлечение специалистов по декорированию - staging), провести рекламную кампанию, найти покупателей, правильно провести процесс переговоров и торговли с покупателем, и грамотно довести процесс до конца - до закрытия сделки, выполнив все завершающие мероприятия и подготовив все нужные документы.

Одним из основных способов рекламы агентами продаваемой собственности является размещение информации о доме или квартире в единую базу данных недвижимости, выставленной на продажу - MLS (Multiple Listing Service). Как правило, именно через эту базу данных агенты со стороны покупателя подыскивают недвижимость для своих клиентов.

Попутно отмечу, что поскольку покупателю не требуется оплачивать работу агента (агент получает оплату из комиссионных от продавца собственности), то покупатели практически всегда обращаются к агенту (было бы крайне неразумно не воспользоваться квалифицированной помощью, если она бесплатна). Агенты, в свою очередь, практически всегда ведут поиск в базе данных MLS, если речь не идет о специфических видах собственности, которая порой не доходит до MLS, и продается без особого афиширования намерений продать. Поставить информацию о выставленной на продажу собственности в MLS может только лицензированный агент.

Как искать недвижимость

1. Самый простой способ - привлечь к этому лицензированного агента по сделкам с недвижимостью, оговорить с ним, что требуется, и он подберет для вас на выбор несколько вариантов согласно вашим запросам.

2. Вы можете самостоятельно искать варианты по базе данных MLS. Но нужно знать, что открытая для общего доступа информация на MLS далеко не полная. Агенты имеют доступ к закрытой информации, что позволяет им более глубоко изучить ту или иную недвижимость, оценить ее плюсы и минусы, и дать квалифицированные советы клиенту. Вторым минусом самостоятельного поиска является то, что информация о новых добавлениях в списке MLS для общего пользования появляется с задержкой. Агент же имеет мгновенный доступ ко всем новым домам, выставляемым на продажу. Поэтому наиболее интересные варианты могут быть разобраны до того, как вы получите доступ к базе данных.

3. Есть специализированные журналы, в которых рекламируются выставленные на продажу дома и квартиры, информацию о них включают в свою рекламу агенты по недвижимости, и т.д. Однако нужно иметь в виду, что недвижимость, рекламируемая через различные издания, вероятнее всего уже давно стоит на рынке, что может означать, что она либо переоценена, либо имеет какие-то дефекты.

4. Наконец, вы можете выбрать район, в котором хотели бы жить, и ездить по нему, высматривая дома на продажу. Обычно у таких домов стоят щиты агентств по продаже недвижимости со знаком "For sale" или знак "For sale by owner" (если владелец недвижимости продает ее без помощи агента).

Минусы покупки дома на вторичном рынке

1. Может возникнуть необходимость проводить ремонтные работы. Особенно, если дом относительно старый, то есть ему больше 40-50 лет, то вполне возможно, что в нем потребуется провести замену проводки и труб, а также всей бытовой техники. В домах среднего возраста, то есть тем, которым 20-30 лет, может потребоваться замена покрытия на крыше, замена оконных рам и дверей, замена паркета и плитки в ванных комнатах. Оговорюсь, что речь идет о случаях, когда в доме со дня его строительства таких работ не делали. Чтобы оценить, каково состояние дома и что потребуется сделать, чтобы привести его в надлежащее состояние, лучше привлечь опытного агента по сделкам с недвижимостью и специалиста для проведения технической инспекции. Это поможет определить, нет ли у дома каких-либо серьезных дефектов (протечки фундамента, нарушение гидро и теплоизоляции, нарушение структуры каркаса, и т.д.), а также что вам предстоит поменять в будущем, и какое обновление дома разумно провести.

2. На дома старше 7 лет заканчивается гарантия от строителя, такие дома продаются "как есть". Правда, в случае с недвижимостью на рынке вторичного жилья у вас есть возможность все проверить, включая проведение детальной технической инспекции, которая в подавляющем большинстве случаев помогает выявить имеющиеся проблемы.

3. При покупке недвижимости на рынке вторичного жилья требуется проводить юридическую проверку на отсутствие долгов, на полное соответствие стоящих построек тому, на что есть разрешения. Дело в том, что на любую постройку или добавления к дому требуется получать в муниципальных органах разрешение. Чтобы избежать проблем в случае, если владельцами было что-то добавлено без получения разрешений, требуется сделать проверку этого. Однако, справедливости ради стоит сказать, что такого рода проверку делает на рутинной основе юрист, занимающейся оформлением сделки-купли продажи, поэтому проблем здесь обычно не возникает.

Плюсы покупки дома на вторичном рынке

1. Огромным плюсом недвижимости на рынке вторичного жилья является то, что вы видите то, что покупаете. Вам не нужно сидеть с планами дома или квартиры, и напрягать свое воображение, как все это будет выглядеть после окончания строительства, и понравится ли это вам. В случае с уже построенным домом или квартирой вы можете визуально оценить, насколько вам подходит данный дом или квартира.

2. Вторым большим плюсом является то, что покупаемый дом или квартира уже находятся в сложившемся районе. Вы можете видеть, что располагается вокруг, какова инфраструктура района, насколько он зеленый, каков состав населения, как котируется район и каковы перспективы его развития, и так далее. То есть вы можете оценить не только дом или квартиру, а все в комплексе, вместе с окружающим пространством.

3. Обычно продаваемая на рынке вторичного жилья дом или квартира уже доведена до жилого состояния. Например, при покупке дома от строителя требуются дополнительные вложения в размере от 20% до 40% от стоимости покупаемого дома, чтобы довести его до нормального состояния. Покупая дом от владельца, об этом заботиться не нужно. При этом, хотя вложения в дом и учитываются, но не полная их сумма, а только часть. Поэтому часто можно купить дом по цене, сравнимой с ценой нового дома от строителя, который будет иметь гораздо более презентабельный вид и более богатое наполнение. Особенно это касается домов класса выше среднего. То есть как минимум вы получаете полностью готовый для проживания дом, в который можно просто въехать и жить, без необходимости что-то достраивать, доделывать, и жить длительное время среди грязи и строительного шума.

4. Вы покупаете дом или квартиру по рыночной стоимости, то есть по ценам, которые сложились в данный момент на рынке. Покупая новый дом от строителя, вы не знаете, как поведут себя цены, и какова в будущем будет цена на него.

5. Покупая новый дом, вы платите больше за само строительство, то есть за постройку. Покупая дом, которому несколько лет, вы уже платите больше за землю (которая является большей ценностью, чем сам дом), так как стоимость постройки со временем снижается (проходит ее амортизация). А ценность участка земли наоборот со временем увеличивается.

6. При покупке дома на рынке вторичного жилья есть возможность выбрать дом на большом участке земли. Новые же дома как правило, возводятся на небольших участках.

7. Часто на рынке вторичного жилья можно найти дом или квартиру, которая находится в запущенном состоянии. И если вы готовы вложить в ремонт и обновление дома свой труд, то такая покупка является хорошей инвестицией, так как в будущем вы можете продать купленный дом значительно дороже.

8. У купленной на рынке вторичного жилья недвижимости гораздо больше возможностей для сдачи в рент. Во-первых, она как правило располагается в районах с хорошей транспортной структурой, что очень важно при сдаче в рент. Во-вторых, она располагается в уже сложившемся районе (никто не хочет снимать квартиру там, где все перекопано и идет сплошная стройка). В-третьих, если дом или квартира находятся не в самом лучшем состоянии, психологически сдавать такое жилье в рент проще, так как после того, как из него съедут жильцы, вам все равно придется провести там ремонт.

9. Условия договора купли-продажи стандартизованы, и любой опытный агент по сделкам с недвижимостью может составить такой вариант договора, который полностью вас устроит и защитит ваши интересы. В противоположность, при покупке нового дома от строителя договор гораздо сложнее и запутаннее, состоит из множества индивидуально составленных пунктов, оговорок, условий, которые нужно внимательно изучить.

10. Сроки переезда строго оговорены. К дате закрытия сделки прежний владелец покупаемой собственности обязан освободить ее. В случае покупки от строителя не редки случаи, когда сроки сдачи срываются, и покупатель вынужден какое-то время снимать временное жилье (и соответственно нести не запланированные расходы).

Схема подбора недвижимости на рынке вторичного жилья

1. Одним из наиболее важных моментов является выбор района, в котором вы хотите приобрести дом или квартиру. Каждый район имеет свое лицо, во многом определяемый этническим и социальным составом, а также близостью к транспортным магистралям, инфраструктуре, наличием школ и учебных заведений, и т.д. Поэтому главной задачей является определение того, где бы вы хотели жить.

2. Вторым шагом является определение того, какого плана жилье вам нужно - отдельно стоящий дом, квартира в городском доме или квартира в многоэтажном кондоминиуме. Также необходимо определиться, какова должна быть жилая площадь и количество спальных комнат, а также все то, что вы хотели бы иметь в доме или квартире.

3. Затем следует провести предварительный анализ, каков уровень цен на тот вид жилья, на который вы настроились, в выбранных вами районах, и сможете ли вы позволить себе такую покупку. Если ваши финансовые возможности не совпадают с ценовыми раскладками по выбранной недвижимости, стоит скорректировать свои требования к дому или квартире, либо подобрать другой, более дешевый район.

4. После того, как определены районы, в которых следует искать дом или квартиру, и вы решили, что покупать, начинается поиск. Лучше всего поручить провести его агенту по сделкам с недвижимостью, тем более что его услуги будут для вас бесплатны. Агент, кроме того, что подберет для вас варианты, также организует показ отобранных вариантов, чтобы вы смогли увидеть их вживую.

5. Если вам что-то понравится, то вы можете подавать предложение о покупке (offer). Если ваше предложение будет принят продавцом, вы заключаете с ним договор купли-продажи.

При выборе дома или квартиры на рынке вторичного жилья следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Расположение. Location, location, location. Оцените, насколько район является престижным, посмотрите, какие дома стоят вокруг. Разумно поинтересоваться, кто в соседях. Оцените район с позиций его развития или наоборот, деградации. В том случае, если район будет развиваться, значит цена на недвижимость в нем будут только расти. Наоборот, если район запущен, и есть признаки того, что он и дальше будет деградировать, цены на недвижимость в нем будут падать (либо, если и будут расти, то далеко не такими темпами, как в более благополучных районах). Оцените расположение дома в выбранном вами районе, насколько он хорошо стоит, не идет ли откуда шум, нет ли в непосредственной близости каких-либо техногенных объектов, и так далее. Оцените, насколько лично вам будет удобно здесь жить.

2. Возраст дома, его состояние, и какая работа с ним предстоит. Покупая жилье с прошлым, вы покупаете и проблемы, которые это прошлое несет. Следует посчитать будущие затраты, прикинуть, во сколько вам обойдется привести его в то состояние, какое вы хотели бы иметь. В случае с домом особенно внимательно отнеситесь к цокольному этажу (basement), проверьте, не протекает ли он. Не обойдите вниманием крышу, не требует ли она замены покрытия. Обратите внимание на окна и двери, насколько хороши они, и не требуется ли заменить и их. Рекомендуется внимательно ознакомиться со счетами за коммунальные услуги - если они выше среднего уровня, то это уже указатель на возможные проблемы - то есть на существующие где-то утечки тепла, либо на то, что отопительная система и система кондиционирования не эффективны.

Когда речь идет о квартирах в кондоминиуме, оцените размер condo fee, посмотрите, как они увеличивались на протяжении существования здания. Оцените состояние здания, поинтересуйтесь, когда проводился последний раз ремонт и что был сделано. На основе собранных данных оцените, какова вероятность повышения condo fee в будущем, и насколько могут вырасти эти платежи.

3. Цены на аналогичные дома. Агент по недвижимости должен предоставить вам информацию о том, по какой цене были проданы аналогичные дома в этом районе, и вообще провести сравнительный анализ. Вы должны быть уверены, что не переплачиваете за покупаемое жилье.

Как сделать покупку выгодной с точки зрения инвестиционной привлекательности

Хотя жилье покупается для того, чтобы жить в нем, и значит должно быть комфортным, тем не менее оно еще является объектом инвестиций. Покупаемое вами жилье может принести существенную прибыль не только в терминах долгосрочного инвестирования (что без сомнения является наиболее надежным и эффективным способом инвестиций), но и при продаже через 2-3 года после покупки, если покупку сделать правильно. Для этого существует несколько простых правил:

1. Старайтесь покупать в самой начале фазы активного роста цен на недвижимость. Так как экономика развивается циклами, то покупка в самом начале цикла активизации рынка даст вам сравнительно быстрый прирост в цене купленной недвижимости.

2. Помните, что наиболее ценным компонентом в покупаемой недвижимости является земельный участок. Поэтому чем больше размер земельного участка, тем более выгодным будет ваше вложение.

3. Если есть возможность, избегайте покупки дешевого жилья. Более дорогое (а значит более качественное) жилье легче будет продать, оно со временем вырастет в цене гораздо больше, и оно значительно меньше подвержено тенденциям дешеветь при колебаниях на рынке жилья. Нужно знать, что когда на рынке возникают проблемы, то падает по цене в первую очередь дешевое жилье, некачественное и в плохом районе.

4. Недвижимость растет в цене там, где на нее выше спрос. Поэтому стоит обратить внимание либо на районы ближе к центру, ближе к станциям метро, либо небольшие престижные зоны, которых не так ужи много в черте города. Также выгодно брать недвижимость в развивающихся районах, либо в районах, которые могут стать интересными в будущем благодаря улучшению транспортной схемы и появлению развитой инфраструктуры.

5. Хорошим вложением является недвижимость, которую можно целиком или по частям сдавать в аренду.

6. Хорошие перспективы у недвижимости, которая находится в запущенном состоянии, и которую можно привести в товарный вид небольшим, а то и вовсе косметическим ремонтом. То есть недооцененная недвижимость дает хороший запас по увеличению ее цены.

Вообще, для того, чтобы сделать покупку выгодной, имеет смысл работать вплотную с опытным агентом по сделкам с недвижимостью, который мог бы подыскивать вам выгодные для инвестиций варианты, с учетом ваших возможностей.

В заключение стоит сказать, что рынок вторичного жилья (от владельца) более разнообразен, чем первичный (от строителя). С одной стороны это несомненно хорошо - больше выбора. С другой стороны, требуется более тщательно отбирать, проверять, чтобы найти наиболее удачный и подходящий вариант.
 
Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18