Покупка жилья от строителя / Елена Рябинина
Практически все виды жилья (отдельно стоящие дома, городские дома, многоэтажные кондоминиумы) можно купить непосредственно от строителя, начиная с этапа закладки. Насколько это выгодно и привлекательно? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Рынок первичного жилья, формируемый вновь построенными домами, как и рынок вторичного жилья, состоящий из домов и квартир, выставленных на продажу их владельцами, имеет свои плюсы и минусы.

Среди приезжающих иммигрантов обычно существует стойкое мнение, что покупать "от строителя" выгоднее, чем на рынке вторичного жилья. Однако это далеко не однозначно. Есть достаточно много факторов, которые нужно принимать во внимание, чтобы судить о том, насколько выгодны предлагаемые строителем условия. Кроме того, полезно знать, как вообще происходит покупка на рынке первичного жилья.

Отдельно стоящие дома - массовая застройка

Начнем с того, что существует два типа застройки - массовая и индивидуальная.

В случае массовой застройки строительная организация выкупает большой участок земли (site), получает разрешение на строительство на нем жилых зданий (изменение zoning на residential) и начинает строительство жилого комплекса. Участки земли под цели строительства покупаются либо такие, которые ранее никогда не использовалась под жилищное строительство (например, бывшая ферма, или сельскохозяйственные поля), либо скупается несколько стоящих рядом участков со старыми домами в уже существующей жилой зоне. Также может быть вариант, когда покупается один большой участок у частного владельца в любом подходящем для строительства месте, который делится на более мелкие участки под строительство нескольких домов.

Часто для строительства жилого комплекса в новых зонах объединяются несколько строительных компаний, которые ведут одновременную застройку в одном и том же районе. Связано это с тем, что нередко под застройку нового района выделяется сразу большая площадь, которую в короткие сроки практически невозможно освоить только одной строительной компании. Кроме того, строители делят расходы на подведение инженерных коммуникаций к этому району - канализации и система водоснабжения, электрические кабели, телефонные и телевизионные линии, совместно оплачивают прокладку дорожных подъездов, и т.д.

При этом каждая строительная компания имеет свою зону застройки, с предварительной разбивкой ее на отдельные участки - лоты (lot). На каждом из участков (лотов) может быть возведен только один жилой дом по одному из предлагаемых компанией архитектурных проектов. Обычно строительные компании имеют ограниченный набор таких проектов, от 7-8 до 25-30, в зависимости от общего количества домов, которые они планируют построить. Покупатель может выбрать проект на основе чертежей планировки дома и его общего вида, выполненного художником в виде эскиза.

Также обычно строительные компании при закладке проекта возводят 2-3 дома по разным проектам в качестве модельных домов, чтобы потенциальные покупатели могли получить хоть какое-то представление о том, как строящиеся дома будут выглядеть вживую. В одном из этих модельных домов обычно располагается офис по продажам (Sales office), в котором находится агент по сделкам с недвижимостью, через которого и оформляется продажа дома.
Покупатель, который приходит в отдел продаж компании (sales office), получает карту сайта с разбивкой на участки, ценник на модели домов (price list) и планы разных моделей домов, которые могут быть построены. Стоимость домов зависит от площади дома, размера участка, на котором будет стоять дом, а также от того, на что выходит задняя часть дома - на парковую зону, на заднюю часть других домов или на промышленную зону.

Как правило, за то, что задняя часть дома будет выходить на овраг, парковую зону или лес, приходится платить дополнительные деньги, порядка несколько десятков тысяч долларов. В Торонто ландшафт изрезанный, много оврагов (ravine), и дома, которые выходят задней частью участка на овраг, ценятся дороже. Как правило, за то, что задняя часть дома будет выходить на овраг или парковую зону, приходится платить лишние 50-80 тысяч CDN.

Как происходит покупка дома от строительной компании?

Вы выбираете участок (лот) из числа непроданных, выбираете архитектурный проект из числа предлагаемых компанией, с условием, что он поместится на выбранном вами участке. После того как вы выбрали модель, вы выбираете элементы внутренней отделки дома. Как правило, стоимость дома, приведенная в ценнике (price list), рассчитана для базового варианта отделки. Если вы хотите, чтобы ваш дом выглядел более дорогим и качественным, вы можете заказать улучшенную отделку. Например, обычно стандартный пакет включает покрытие полов ковролином. Если вы хотите, чтобы пол был покрыт паркетом, это следует заказывать отдельно. Это касается всего, что есть в доме - от розеток до отделки фасада. Пределов здесь нет, так как в Канаде огромный выбор отделочных материалов, бытовых и сантехнических приборов. Однако вы должны помнить, что любые дополнения к базовому набору, любое применение более качественной отделки ведет к удорожанию дома.

Тут стоит сказать, что при переговорах с агентом строителя вы можете поторговаться и попробовать включить выбранные вами более дорогие отделочные материалы в стоимость дома (то есть получить улучшенную отделку за ту же базовую цену). Или можете поставить условием включить бесплатно домашние бытовые приборы (стиральную, посудомоечную машины, сушилку, холодильник, плиту и т.п.), которые обычно в стоимость дома не входят). Обычно строительная компания бывает готова именно на такие уступки - включить что-то дополнительно в комплект дома при сохранении базовой цены. И гораздо менее охотно идет на снижение цены продаваемого жилья.

Важное замечание - покупать любую недвижимость лучше всего с агентом, включая ту, что предлагается строителем. Он сможет оценить, насколько покупка будет выгодной, укажет вам на имеющиеся плюсы и минусы конкретного варианта. Следует помнить, что тот агент, которого вы встретите в Sales Office строителя, и который оформляет сделки, представляет интересы строителя, а не ваши. Поэтому разумней даже первоначальный осмотр модельных домов от строителя проводить со своим агентом.

Процесс покупки дома

После того как вы решили купить дом, выбрали модель и участок, составляется предложение о покупке (offer). В него вы включаете все ваши пожелания, что вы бы хотели получить за предложенную вами цену сверх базового набора. Например, вы можете указать, что условием, на которых вы готовы купить понравившийся вам дом, является укладка в нем паркетного пола, использование в ванных комнатах плитки более высокого качества, и т.д. Оформляет ваше предложение (offer) агент по продаже недвижимости, после чего вы подписываете его, и агент передает ваше предложение строителю. Как правило, поданное предложение принимается частично, после чего вы корректируете свои требования и выдвигаете новые. В результате торговли вы приходите со строителем к согласию.

При подаче предложения о покупке вы должны дать залог (deposit), который вам возвращается, если ваше предложение не будет принято. В случае, если предложение принимается, залог переходит строителю. После подписания контракта вы должны выписать чеки на требуемую строителем сумму авансового платежа, после чего строительная компания приступает к строительству вашего дома.

Предложение о покупке (offer) рекомендуется оформлять условное (conditional). В качестве условий вашего отказа от предложения без применения к вам штрафных санкций следует включить условие получения вами ипотечного кредита (mortgage) и согласие с условиями контракта вашего адвоката. В том случае, если банк откажет вам в выдаче кредита на покупку дома или ваш адвокат посчитает условия контракта не приемлемыми, контракт будет аннулирован и залог будет вам возвращен.

Строительство занимает обычно 6-8 месяцев, в зависимости от сложности проекта и времени года. После того, как строительство завершено, вы оплачиваете оставшиеся по договору суммы, то есть вносите полностью первоначальный взнос и оформляете ипотечный кредит на оставшуюся часть стоимости дома.

Индивидуальная застройка

В случае индивидуальной застройки ситуация выглядит несколько иначе. Дом возводится по индивидуальному проекту, выбранному либо строительной компанией (если она строит дом на продажу "как есть"), либо строительной компанией по согласованию с заказчиком (для кого строится дом), либо по проекту, выбранному заказчиком. Обычно дома по индивидуальным проектам строятся либо на участках, на которых ранее уже стояли жилые дома, либо на новых площадях, которые делятся на большие участки и на которых строится небольшое количество домов (максимум 10-15 домов).

Наиболее распространенным случаем индивидуальной застройки в Торонто является выкуп большого участка земли со стоящим на нем старым дом, удаление всех имеющихся построек и строительство на их месте нового дома с сохранением всех деревьев и зеленых посадок. Заказчик, после заключения со строителем договора о купле-продаже, обычно проводит авансовый платеж. В зависимости от заключенного договора со строителем, покупатель может иметь обязательства по поэтапному проведению дополнительных платежей. Вообще когда речь идет об индивидуальной застройке, все вопросы решаются в частном порядке, то есть в процессе переговоров между заказчиком и строителем.

Гарантия на новый дом

Покупая новый дом, вы обязаны купить гарантию на новый дом – Ontario New Home Warranty Program, которая предлагается некоммерческой государственной организацией The Tarion Warranty Corporation. Гарантия эта делится на одно, двух и 7-ми летний периоды. Первый год покрывает практически все. Сроком до двух лет покрываются дефекты в материалах и работе. Это включает покрытие от повреждений, произошедших в результате проникновения воды через стены цокольного этажа (basement) и фундамента, а также протечки внутрь дома из-за дефектов в материалах, окнах, дверях и их изоляции, поломки электрической, отопительной и водо-канализационной системы, повреждения наружного фасада. По истечении 2-х лет, в период от 2 до 7-ми лет, покрываются расходы только в случае серьезных дефектов в конструкции дома.

Кроме того, эта страховка покрывает такие вещи как ваш первый взнос (Deposit Protection), задержку в сдаче готового дома (Protection against Delayed Closing), замену материалов на те, которые не были согласованы с вами при оформлении сделки (Protection against Substitution without Buyer's Agreement).

Приемка вновь построенного дома

После того как дом будет построен, следует провести его приемку - Pre-Delivery Inspection. Одним из пунктов перечня всех работ и материалов, на которые дается гарантия, является устранение всех недоделок, обнаруженных во время этой проверки. Однако если мелкие недоделки в ходе приемки дома не были замечены или документально зафиксированы, то велика вероятность того, что вам не удастся заставить строительную компанию устранить их после того, как вы вселитесь в дом.

Перед началом приемки дома строительная компания готовит так называемый перечень недостатков (deficiency list) для проведения совместно с покупателем окончательной приемки дома. Эта приемка назначается за несколько дней до вселения в новый дом.

При приемке вновь построенного дома можно посоветовать следующее:
  • посвятите процессу приемки дома максимально возможное время;
  • не торопитесь и не позволяйте представителю строительной организации торопить вас. Дайте ему понять, что вы будете проводить приемку дома столько времени, сколько вам будет нужно;
  • записывайте или помечайте абсолютно все, независимо от того, мелкий это недостаток или крупный. Если ваш список не вмещается на одной странице, убедитесь, что в вашем сертификате Ontario New Home Warranty Program должна быть записана фраза "see schedule A attached" , то есть "смотри приложение A" и продолжайте свой список на следующей странице, которая и будет этим приложением;
  • ни в коем случае не принимайте устных обещаний устранить недостатки или отремонтировать что-либо. Все должно быть зафиксировано на бумаге и подписано представителем строительной компании;
  • проверьте каждый выключатель света, все розетки, краны, сливы, туалеты, каждую дверь, каждый замок, каждое окно, каждый электробытовой прибор – то есть все, что может иметь дефекты или не работать вообще;
  • внимательно осмотрите ковровые покрытия на наличие пятен, разрывов, проверьте паркетные полы на наличие царапин и трещин. Осмотрите стены - там могут быть как трещины, так и места, где строители забыли положить второй слой краски;
  • внимательно проинспектируйте цокольный этаж (basement), особенно на наличие пятен на полу и стенах, и если вы их обнаружите, обязательно выясните причины их возникновения;
  • не забудьте о наружном осмотре дома, включая крышу, дренажные системы, кирпичную кладку, молдинги, поинтересуйтесь сколько слоев покрытия имеет подъезд к гаражу и тому подобное.

  • На этом этапе рекомендуется пригласить в помощь или технического инспектора, или опытного агента по продаже недвижимости, который поможет вам в приемке дома. Тут стоит сказать, что покупка нового дома в Канаде гораздо более безопасна, чем в других странах, благодаря контролю государства и действию законов, направленных на регулирование деятельности строительных компаний.

    В частности, действующая в провинции Онтарио обязательная государственная страховка Ontario New Home Warranty Program, которую обязаны покупать все владельцы новых домов, приобретаемых у строительных организаций, надежно защищает покупателей от потери вложенных средств. Однако она не распространяется на многие менее значительные моменты, что в результате может стоить покупателю денег, времени и нервов. Поэтому следует помнить, что при покупке нового дома есть много подводных камней, и лучше обратиться к помощи специалиста, чтобы их избежать.

    Плюсы покупки нового дома

  • у вас есть возможность выбрать тот проект, который вам понравится. Правда, в случае массовой застройки выбирать вам придется среди ограниченного набора архитектурных проектов. Однако в случае индивидуальной застройки вы можете заказать любой проект и в результате получить то, что вы хотите. Кроме того, вновь построенные дома обычно смотрятся более современно, так как при их проектировании учитываются новые веяния в жилищном строительстве.
  • применение современных материалов и новейших строительных технологий. В первую очередь это касается домов при индивидуальной застройке. В случае покупки дома при массовой застройке далеко не всегда можно получить то, что хочешь, так как строитель оперирует только набором того, что он предлагает.
  • в том случае, если район массовой застройки станет популярным, цены на недвижимость в нем вырастут быстрее, чем в среднем по городу.
  • так как дом новый, то очень долго вы можете не беспокоиться о его ремонте или замене устаревшего оборудования на новое. Тем более, что на новый дом покупается гарантия, покрывающая повреждения сроком до 7-ми лет.

  • Минусы покупки нового дома

  • покупая новый дом за определенную цену, нужно всегда иметь в виду, что у вас будут неизбежные дополнительные затраты на доведение его до уровня домов на вторичном рынке жилья. Согласно статистическим данным, владелец нового дома дополнительно вкладывает в него от 20% до 40% от стоимости самого дома. Обычно эти затраты связаны с облагораживанием участка, декорированием дома, добавлением объектов в дом (сауна, бассейн, установка системы кондиционирования), строительством открытой веранды (deck) и зоны отдыха, установка забора, доведение незаконченного цокольного этажа (basement) до состояния жилого помещения, и т.д. В случае индивидуальной застройки всю эту работу делает строительная организация, однако стоимость этих работ включается в стоимость дома. Также обычно требуется покупать всю бытовую технику - холодильник, плиту, стиральную машину, сушилку для белья, посудомоечную машину и т.д.
  • при покупке нового дома от строителей приходится платить налог HST (в настоящее время размер HST составляет 13%), от уплаты которого освобождается недвижимость вторичного рынка жилья.
  • строительство нового дома связано с достаточно длительным периодом ожидания, когда дом будет построен. Обычно этот период занимает 4-6 месяцев. В случае покупки дома на рынке вторичного жилья вы в него можете въехать уже через 2-3 месяца, либо еще раньше.
  • во многих случаях, если вы не видели выбранный архитектурный проект построенным, готовый дом может разочаровать вас. Выбирая архитектурный проект только на основе планировки этажей и рисунка художника, нужно иметь богатое воображение и большой опыт, чтобы представить, как этот дом будет выглядеть в реальности. И даже богатое воображение не поможет вам представить заранее, понравится ли вам дом, когда он будет закончен, и когда вы сможете в него зайти и оценить не только по чертежам, но и по собственным ощущениям. Стоит сказать, что разочарование тем, что покупатель нового дома получаете после окончания строительства, случается достаточно часто.
  • в случае массовой застройки вы покупаете дом, не представляя, как будет выглядеть весь район в целом, и насколько он вам понравится. Инфраструктура только создается, и что будет окружать вас, абсолютно непонятно. Вы также не знаете, кто у вас будет в соседях. То есть вы покупаете кота в мешке, и далеко не всегда то, что вы ожидаете, сбудется. В случае индивидуальной застройки этот негативный момент отсутствует - строительство ведется среди уже сложившегося окружения.
  • наконец, при массовой застройке вам придется жить несколько лет в неустроенном районе, среди непрекращающегося строительства. Дома на сайте строятся неравномерно, и поэтому нужно быть готовым к тому, что в течение длительного срока вокруг вашего дома будет вестись строительство других домов. Застройка всего сайта может занять до 4-6 лет. Если осваивается большой район, то возможна застройка его несколькими фазами, и тогда строительные работы могут вестись здесь в течение 5-10 лет.
  • как правило, дома при массовой застройке строятся на небольших участках. Строители стараются получить как можно больше прибыли, и поэтому они не могут позволить себе располагать дома на больших участках. Исключение составляют загородные сайты и индивидуальная застройка на больших участках в черте города.
  • так как дом, который вы покупаете, не существует и его должны построить, то всегда существует риск, что он не будет построен вообще, либо качество строительства вас не удовлетворит (что случается достаточно часто), либо будет построен не в срок и с большими нарушениями. Хотя многие вопросы можно решить через суд, однако далеко не все. К тому же судебные разбирательства длятся долго, отнимают массу времени и денег, и мало кто хочет с этим связываться, просто смиряясь с тем, что получил. Наиболее распространенным моментом является то, что строители срывают сроки сдачи, не признавая при этом своей вины. Это выливается в то, что вы вынуждены все это время где-то снимать временное жилье, что неудобно и связано с дополнительными затратами.
  • наконец, покупка нового дома от строителя намного сложнее из-за того, что при подаче предложения (offer) вам придется разбираться в договоре купли-продажи, который готовится юристами строителя. В отличие от стандартизованного договора купли-продажи, применяемого при сделках на рынке вторичного жилья, при покупке дома от строителя договор является очень сложным и запутанным документом. Он содержит большое количество оговорок, указаний на скрытые платежи ос стороны покупателя, о которых он не знает, а также пунктов, по которым строитель освобождается от ответственности. Поэтому для работы с данным договором требуется привлекать либо юриста, либо опытного агента по сделкам с недвижимостью, который сможет выявить все подводные камни. Если этого не сделать, то в результате можно оказаться в довольно неприятной ситуации.

  • Городские дома (townhouses)

    Покупка квартирных блоков в городских домах мало чем отличается от покупки отдельно стоящего дома, и все, что было сказано выше про отдельно стоящие дома, относится также к городским домам. Очевидно, что этот вид жилья строится только по принципу массовой застройки. Поэтому у вас нет большого выбора, вы покупаете только то, что вам предлагают.

    Однако среди того, что предлагается, у вас есть возможность выбрать совсем неплохие варианты, так как городских домов строится много, и в последние годы стала меняться сама концепция городских домов. Стали популярны городские дома, которые возводятся по улучшенным проектам в зоне существующей застройки. В настоящее время строители практикуют скупку в хороших районах нескольких расположенных рядом участков с неказистыми домами. Объединив 2-3 участка вместе, получается отличная строительная площадка для городского дома.

    Плюсы такого варианта - хороший район со сложившейся инфраструктурой, отсутствие строительных работ вокруг, высокое качество возводимого жилья. Минусом такого рода городских домов является то, что по форме владения это, как правило, кондоминиумы, а не free hold собственность. Также квартиры в городских домах такого класса стоят достаточно дорого.

    Квартиры в многоэтажных кондоминиумах

    Квартиры в многоэтажных кондоминиумах строители начинают продавать еще на этапе закладки фундамента и продолжают до того момента, пока не продадут последнюю. Однако, как правило, независимо от того, сколь много квартир продано, строительство кондоминиума не прекращается до тех пор, пока не будет возведено здание.

    Несомненно, купить квартиру в строящемся многоэтажном кондоминиуме значительно проще, чем покупать от строителя отдельный дом. Во-первых, тех компаний, которые строят многоэтажные кондоминиумы, не так уж и много, и их легко проверить. По крайней мере, по уже завершенным проектам можно вполне составить картину того, насколько начатый проект будет соответствовать заявленным планам. Во-вторых, нет проблем с тем, чтобы оценить район, в котором возводится кондоминиум - как правило, это небольшая площадка в районе уже существующей плотной застройки.

    Большим плюсом новых многоэтажных кондоминиумов является то, что они выглядят современно, в них применяется хорошая отделка, и, как правило, они всегда привлекают внимание. Другим плюсом является то, что первые годы condo fee обычно гораздо ниже, чем в аналогичных кондоминиумах 10-15-летней давности, так как новые здания не требуют затрат на ремонт.

    Минусом является то, что договор купли-продажи кондоминиумов составлен достаточно сложно, и он содержит много пунктов. Хотя при работе с кондоминиумами всегда нужно внимательно изучать тот набор документов, который определяет взаимоотношения жильцов и администрации, однако при покупке квартиры от строителя требуется разбираться в гораздо большем пакете юридических документов.

    Насколько выгодно покупать вновь строящееся жилье?

    Существует устойчивое мнение, что покупать вновь строящееся жилье, особенно на этапе закладки, является выгодным делом. На самом деле это далеко не так. Все зависит от тенденций на рынке недвижимости, экономической ситуации в регионе, а также того, что и где покупается, и на каких условиях. К тому же часто не учитываются скрытые и дополнительные платежи, которые в результате сводят на нет даже имеющиеся преимущества.

    Какие тенденции должны присутствовать, чтобы жилье от строителя было выгодным?

  • вновь застраиваемый район должен активно развиваться и со временем стать популярным. Поэтому нужно взвесить все факторы, чтобы решить, какие шансы для такой трансформации есть у того или иного района. Например, будет ли там метро, какие объекты культурного или спортивного назначения будут построены, как скоро будет создана необходимая инфраструктура, в каком объеме, и т.д.
  • застройка должна быть качественной. Если вам потребуется вкладывать дополнительные средства для улучшения того, что построено, это крайне негативно скажется на выгодности такой покупки. Но это еще не все. Расположенное рядом некачественное жилье станет тем фактором, который будет сдерживать рост цен на недвижимость в данном районе, а то и понизит их.
  • в будущем не должно возникнуть каких-либо факторов, которые резко понизят цены на недвижимость в данном районе. Например, если в районе начнется возведение бюджетного жилья для малоимущих, будет расширена промышленная зона, проложена новая шумная транспортная магистраль - все это однозначно окажет негативное влияние на уровень цен в данном районе.
  • на рынке недвижимости должны наблюдаться тенденции роста цен. Поэтому стоит учитывать, насколько сильна инфляция в данный момент, и какова динамика роста цен на недвижимость?

  • Например, в определенные моменты выгодно покупать квартиры в кондоминиуме на этапе закладки. Если наблюдается высокая динамика роста цен на недвижимость и высокий спрос на кондоминиумы, то к моменту окончания строительства вы можете значительно выиграть на разнице цен. Однако когда строится много кондоминиумов, и в то же время наблюдается практически нулевая динамика цен, то такого рода вложения не имеют большого смысла. К тому же, если есть положительная динамика роста цен, то она касается не только нового жилья, а вообще всей недвижимости.

    Вкладывать средства на этапе закладки имеет смысл, на мой взгляд, только тогда, когда вы приобретаете жилье для инвестиций, и не собираетесь в нем жить - в этом случае наоборот, пока идет строительство, вам не нужно беспокоиться о поддержании принадлежащей вам собственности в хорошем состоянии. В случае, если вы покупаете жилье для себя, то вам важнее въехать в него как можно быстрее.

    Наконец, повторю универсальный совет - по всем вопросам обращайтесь опытному агенту по сделкам с недвижимостью, который владеет ситуацией на рынке недвижимости и тенденциями в ценообразовании, чтобы он мог помог вам профессиональным советом.
     
    Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18