Инвестиции в недвижимость / Елена Рябинина
Следует помнить, что жилая недвижимость является не только домом, где вы живете. Это еще объект инвестиций. Покупая дом или квартиру, вы вкладываете в приобретаемую собственность приличную денежную сумму, то есть инвестируете в нее.

Недвижимость, в отличие от большинства других товаров, является ликвидной собственностью, то есть вы можете продать ее и получить вложенные деньги обратно. Поэтому недвижимая собственность, помимо выполнения основной функции быть вашим жильем, является также механизмом финансового планирования и аккумулирования денежных средств.

По этой причине, приобретая недвижимость, стоит подходить к этому вопросу взвешенно, проводя необходимые финансовые расчеты. При этом важно понимать, как формируется стоимость недвижимой собственности, и всегда помнить об этом, когда вы приобретаете или продаете дом или квартиру.

Начнем с того, что стоимость любого товара (а недвижимость является таким же товаром, как и все остальное), формируется существующим на рынке спросом. Зависимость между спросом и стоимостью товара достаточна проста - чем выше спрос, тем выше стоимость товара. В свою очередь, спрос формируется на основе покупательной способности населения и степени потребности в данном товаре с их стороны. С другой стороны, на стоимость товара также влияет стоимость его производства и тех материалов, что были использованы. Все эти факторы, сведенные воедино, в конечном счете и формируют рыночную стоимость того или иного объекта купли-продажи. В нашем случае, недвижимой собственности.

Итак, что это означает, если перевести на понятный язык?

Зависимость от состояния экономики региона

Пока люди будут нуждаться в жилье, на дома и квартиры будет существовать спрос. Крыша над головой является одной из основных потребностей человека. Даже в самом экстремальном случае, в случае самой крайней нужды, человеку как минимум требуется место, где бы он мог укрыться от холода и непогоды.

По мере того, как растет благосостояние отдельных людей и всего общества в целом, растут и запросы, повышаются требования к жилью, а с ним меняются и стандарты того, каким должен быть дом. Таким образом формируется рынок недвижимой собственности, соответствующей определенным стандартам. Как правило, с течением времени стандарты повышаются, и то, что было домом хорошего качества лет пятьдесят назад, в настоящий момент уже выглядит не так привлекательно.

То есть нужно понимать, что требования к качеству жилья и стоимость объектов недвижимости во многом формируется покупательной способностью тех, кто в ней нуждается. Чем лучше обстоят дела в экономике в том или ином регионе, то есть чем больше денег получают работники, тем за большую стоимость они готовы приобретать жилье. С другой стороны, цены на недвижимость не могут расти бесконечно - существует предел покупательной способности, то есть предел того, сколько люди готовы платить за дома и квартиры. Поэтому важно оценивать перспективы того или иного места, насколько экономическая ситуация в том или ином городе подвержена сильным колебаниям.

Например, если город зависит от одной-двух отраслей производства, то в зависимости от ситуации на рынке в этом городе можно наблюдать либо экономический бум, либо кризис. И то, и другое сильно отражается на стоимости недвижимости в нем. Более того, ориентация на ограниченный сектор экономики может в итоге вообще привести к умиранию данного города. В качестве примера можно привести такие города, как Детройт, состояние которого напрямую зависит от состояния дел в автомобильной промышленности, а также Калгари и Эдмонтон, состояние которых напрямую зависит от состояния рынка нефтепродуктов. Наоборот, те города, которые ориентированы на различные секторы экономики, являются финансовыми, научными и промышленными центрами, гораздо лучше переживают кризисы и практически всегда находятся в лучшем положении, чем маленькие города или города с градообразующей индустрией. Как правило, это крупные мегаполисы, такие как Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анжелес, Сан-Франциско, и несомненно Торонто. Поэтому вложения в недвижимую собственность в крупных мегаполисах являются наиболее надежными и перспективными, даже если недвижимость в этих городах стоит дороже. В конечном итоге это все окупается.

Земля как невоспроизводимый товар

Пока существует неудовлетворенный спрос на товар, цены на этот товар будут только повышаться. Ситуация с недвижимостью, в отличие от подавляющего большинства других товаров, состоит в том, что земля, на которой возводятся задания - это ограниченный невоспроизводимый ресурс. Например, можно выкачать больше нефти из земли, добыть руду и наделать из металла автомобили, нашить одежду и вырастить продукты. Однако сделать дополнительные земельные площади под строительство невозможно. Можно только рационально использовать то, что есть, не более того. В пределах ограниченного пространства, где живут люди, земля становится дорогим ресурсом.

Свойство земли как товара состоит в том, что она становится ценной только тогда, когда ее можно под что-то использовать. Например, если она непригодна для сельского хозяйства, то она теряет свою ценность как сельскохозяйственные угодья. И наоборот, если на ней можно выращивать продукты, она дает хорошие урожаи, то стоимость этой земли возрастает. То же самое касается и районов. где есть залежи полезных ископаемых - участки такой земли сразу приобретают ценность. То есть стоимость участков земли зависит от степени того, как их можно использовать.

Именно по этой причине в городах, где селится большое количество людей, и где требуется большое количество жилья, стоимость земельных участков значительно выше, чем в сельской местности. Чем больше город, чем он богаче, тем гораздо большее количество людей он притягивает к себе. Это повышает потребность в земле под застройку, что, в свою очередь, поднимает ценность участков земли. Поэтому в крупных городах цены на землю, особенно в районах, близких к центру, значительно выше, чем более в мелких городках. Причем речь идет не только о больших мегаполисах. В тех городах, где наблюдается экономический бум, идет активный прирост населения и интенсивный приток денежных средств, стоимость жилья также начинает быстро идти вверх. И наоборот, когда город или отдельные его районы приходят в упадок, спрос на жилье и соответственно его стоимость начинают падать.

Поэтому наиболее ценным компонентом недвижимой собственности является земля. Стоимость земельного участка чаще всего составляет основную часть недвижимой собственности. Именно по этой причине выгоднее покупать отдельно стоящие дома на большом участке, нежели квартиры в кондоминиумах. Чем больше участок земли, тем более выгодным является вложение.

Выбор района и дома

Сказанное выше относится в первую очередь к долговременным инвестициям, когда скупаются достаточно дешевые земельные участки, которые лет через 10-15 будут стоить значительно дороже благодаря началу массовой застройки в этом районе. Если же говорить про краткосрочные перспективы, то более важным является выбор перспективного района и дома, который бы вписывался в концепцию данного района.

Несомненно, наиболее важным при покупке дома или квартиры в кондоминиуме является выбор района. От статуса района, перспектив его развития и тренда на изменение социального состава населения зависит динамика роста цен на купленную недвижимость. Если мыслить в терминах краткосрочного инвестирования (5-10 лет), то динамику процессов просчитать несложно, и можно с определенной долей уверенности говорить о том, как будут вести себя цены на недвижимость в данном районе.

Вторым важным моментом является выбор дома или кондоминиума с точки зрения его местоположения. Большое значение имеет, что окружает дом, его близость к транспортным развязкам, объектам культурного и спортивного назначения, школам, и т.д. То есть, если говорить в товарных терминах, стоимость недвижимости, как любого другого продукта на рынке, определяется его качественными параметрами. Например, качественным параметром является такой момент, как насколько комфортно жить в этом доме. Причем под комфортом подразумевается, насколько удобно расположен дом, насколько спокойный и благополучный район, насколько просто добираться до работы или учебного заведения, и т.д. Несомненно, все, что повышает комфортность существования, придает дополнительную стоимость вашей недвижимости. И наоборот, если есть какие-то отрицательные моменты (расположенная поблизости промышленная зона, оживленное автомобильное движение, неудачное расположение участка и т.д.), то это в конечном счете снижает стоимость всей недвижимой собственности.

Третьим важным моментом является непосредственно сам дом, его состояние. В отличие от участка земли, который определяется местоположением и спросом, стоимость постройки определяется стоимостью строительства и стоимостью внутреннего наполнения и отделки.

Как раз в отличие от земли, постройка является рукотворным продуктом, и не зависит от спроса. Ее стоимость определяется количеством вложенного труда, стоимостью этого труда и стоимостью строительных материалов. Несомненно, стоимость примерно одного и того же дома в разных странах и даже разных регионах одной страны, если почасовая оплата строителей в них разная, будет значительно отличаться друг о друга. Также на стоимость дома будет оказывать влияние и стоимость строительных материалов. Поэтому важно помнить, что чем больше дом, чем в лучшем состоянии он находится, тем дороже он стоит. Определяется это тем, что построить большой дом значительно дороже, он имеет гораздо больше внутренней отделки, что также повышает его стоимость.

Важно понимать, что насколько удачно вы сможете продать принадлежащую недвижимость, закладывается в момент покупки. Если вы сделаете выгодное приобретение изначально, то у вас не будет особых проблем с продажей вашего дома или квартиры в будущем. Поэтому, на мой взгляд, покупка является наиболее важным моментом во всей инвестиционной схеме.

Определение рыночной стоимости недвижимости

Теперь перейдем к более практичным вопросам. В частности, как определяется стоимость недвижимости в том или ином районе. Секрета в этом большого нет - цену на дом определяет рынок. Точнее, наличие спроса на недвижимость и готовность покупателей платить за то, что им нужно.

Но это как бы общие принципы. Если же говорить более конкретно, то рыночную стоимость продаваемой недвижимости определяют на основе сравнительного анализа аналогичных продаж в данном районе. Обычно сравнивается, по какой цене были проданы аналогичные дома в данном районе за последние годы, насколько быстро они продавались, каковы были скидки с первоначальной цены, проводится анализ динамики цен, сопоставление уже проданной недвижимости с тем, что сейчас выставлено на продажу. Затем проводится коррекция с учетом состояния экономической ситуации и того, насколько активен рынок недвижимости в текущий момент. После этого, на основе проведенного анализа, определяется рыночная стоимость продаваемой собственности.

Но это еще не все. Хорошие агенты по сделкам с недвижимостью также берут в расчет и субъективные ощущения, так как многое определяется тем впечатлением, которое продаваемая собственность производит на потенциальных покупателей. Вообще, надо сказать, определение реальной рыночной цены является своего рода искусством, и здесь только надежда на опытного агента по сделкам с недвижимостью.

Как сделать покупку дома более выгодной

Удачная покупка является залогом того, что вы останетесь в выигрыше при последующей продаже. Однако помимо этого есть несколько моментов, которые могут помочь вам увеличить стоимость вашего дома в будущем.

1. Старайтесь покупать не самый дорогой дом в районе. Лучше купить дом среднего уровня или даже чуть ниже среднего, чем самый дорогой. Так как определение рыночной стоимости проводится на основе цены продаж домов в данном районе, то обычно дома выше среднего бывают недооценены. Покупать их имеет смысл, если их стоимость мало отличается от средней стоимости домов в этом районе. По крайней мере, за те же деньги вы получаете более комфортное жилье, и есть потенциальная возможность при продаже получить больше. Если же продаваемый дом стоит больше, чем в среднем дома по данному району, рекомендуется не поддаваться соблазну приобрести его. Если вы хотите лучше и больше дом, то стоит поискать его в районе более дорогих домов.

2. Не покупайтесь только на низкую цену, закрывая глаза на явные недостатки дома. В конечном счете такая экономия выйдет вам боком - продать дом с явными дефектами и недостатками в будущем будет сложнее.

3. Старайтесь покупать дом в районе, который развивается. Обычно недвижимость в тех районах, где идет активное строительство, особенно дорогих домов, дорожает быстрее и пользуется повышенным спросом. То же самое касается районов, где в ближайшее время будет улучшена инфраструктура. Например, новая станция метро сразу поднимает стоимость недвижимости в прилегающих районах на 15-20%. Кроме того, постройка школ, торговых центров (shopping mall), бассейнов, спортивных площадок, библиотек, общественных центров также может существенно повлиять на перспективы роста недвижимости в прилегающих районах.

4. Покупая дом, посмотрите, насколько у него есть потенции к улучшению, и насколько они могут быть полезны. Например, дом в несколько запущенном состоянии, требующий внимания, если он продается дешевле, чем в среднем стоят дома в данном районе, является хорошей инвестицией. Вы можете провести косметический ремонт, обновив интерьер и экстерьер, и потом продать его уже значительно дороже. В еще большей степени это касается дорогих домов, если они продаются дешевле, чем дома вокруг. Например, добавив дополнительные элементы, такие как бассейн, сауна, солярий, и обновив ландшафтный дизайн, можно заметно повысить его привлекательность и стоимость. К слову сказать, на рынке недвижимости постоянно присутствует достаточно многочисленная категория участников, кто сделал из этого своеобразный бизнес. Они покупают дома в запущенном состоянии, проводят их ремонт и перепродают по более высокой цене, и покрывая затраты на ремонт и получая существенный доход (если покупка была сделана правильно и если ремонт делался дешевыми средствами или своими силами).

Универсальные советы по инвестированию в недвижимость.

1. Инвестируйте в недвижимость в крупных мегаполисах. Это наиболее стабильные рынки, которые в меньшей степени подвержены спадам, и стоимость недвижимости в которых постоянно растет.

2. Помните, что наиболее ценным компонентом недвижимости является земля. Ищите хорошие участки в хороших местах, где существуют перспективы развития данного района.

3. С инвестиционных позиций, лучше покупать более дорогую и качественную собственность, так как она более растет в цене и менее подвержена колебаниям на рынке недвижимости. Очень осторожно подходите к покупке недорогой недвижимости, так как при ухудшении ситуации на рынке она дешевеет в первую очередь, и при первых признаках снижения цен на недвижимость от нее нужно избавляться в первую очередь.

4. Если вы планируете делать инвестиции в недвижимость на сравнительно короткий срок, то желательно избегать покупки в тот момент и в том районе, где цены достигли своего пика. Важно определить время и место, когда цены в том или ином районе пока еще низкие, но есть все признаки, что они будут здесь расти в ближайшее время.

5. Если же речь идет о долговременных инвестициях, то момент вхождения на рынок не так важен (важен учет всех других факторов).

Если рассматривать в целом динамику цен на недвижимость, то они обычно стабильно растут, как минимум опережая инфляцию. То есть можно не сомневаться, что вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе являются одним из наиболее надежных и прибыльных видов инвестиций. Известно, что экономика развивается циклично, с периодами подъема, которые чередуются периодами замедления и даже спада. Все это, хоть и в незначительной степени, отражается на динамике роста цен на недвижимость. Однако возникающие неблагоприятные моменты нужно просто переждать, так как в итоге вы все равно останетесь в выигрыше.

Как сделать покупку дома более выгодной

1. Практика показывает, что цены на недвижимость (особенно на земельные участки в крупных городах) в среднем растут быстрее, чем инфляция. То есть вложения в недвижимость позволяют сохранить деньги от обесценивания.

2. Купив недвижимую собственность, вам не нужно тратить деньги на оплату рента квартиры. Те деньги, что вы будете платить, идут на погашение ипотечного кредита, то есть вы аккумулируете их в принадлежащей вам собственности.

3. В том случае, если вы покупаете недвижимость не для собственного проживания, а только в качестве инвестиций, то вы можете сдавать ее в рент. В частности, в Торонто распространена практика, когда купленная недвижимость сдается в рент, и платежи от рента идут на выплату ипотечного кредита. Обычно ипотечный кредит берется из расчета, чтобы плата за рент покрывала выплаты по ипотечному кредиту. В результате по истечения амортизационного срока кредита вы будет иметь полностью выплаченную недвижимость, которая к тому же значительно выросла в цене. Для многих канадцев такая схема является своего рода пенсионным планом - когда наступает время выйти на заслуженный отдых, они продают свою недвижимость, и живут на вырученные деньги. Поэтому в Канаде широко принято помимо основного места проживания, вкладываться в покупку дополнительной недвижимости как запаса на будущее.

Возвращаясь к возможности сдачи жилья в аренду. Если сдавать в аренду не всю недвижимости, а только ее часть - например, жилой цокольный этаж (basement), то это может быть дополнительным источником дохода. Что в свою очередь дает возможность приобрести в собственность более дорогой дом и частично выплачивать ипотечный кредит по нему за счет доходов от сдачи в аренду части жилой площади.

4. В некоторых случаях недвижимость может использоваться более активно для получения дохода. Например, вы можете сдавать жилую площадь (или часть ее) не на длительные, а на короткие сроки тем, кому требуется жилье совсем ненадолго, то есть устроить из дома мини-гостиницу. Система Bed & Breakfast, так называемых домашних гостиниц, широко распространена в Северной Америке. В этом случае доходы от сдачи жилой площади будут значительно выше.

5. Если купить дом или квартиру в запущенном состоянии, то такую собственность можно значительно поднять в цене. Достаточно своими силами сделать ремонт, провести ландшафтные работы, добавить дополнительные удобства (например, построить веранду, обустроить зону отдыха, и т.д.). Есть целая категория владельцев недвижимости, кто регулярно покупает дома в запущенном состоянии, доводят их до продажного состояния и выставляют на рынок.

Хорошим вложением является покупка старого небольшого дома на большом участке в хорошем районе, с перспективой последующего сноса дома и строительства на его месте нового большого особняка.

6. Для того, чтобы начать инвестировать в недвижимость, требуется сравнительно небольшой стартовый капитал. Вы можете стать обладателем своего дома или квартиры, заплатив первоначальный взнос в размере 10-15%.

7. Если говорить про Канаду, то не надо забывать про преимущества в налогообложении. Напомню, что весь доход (gain capital), полученный от прироста стоимости недвижимости, которая была основным местом вашего проживания (primary residence), не облагается налогом. Вы также можете списывать часть расходов на содержание принадлежащей вам недвижимости (платежи по ипотечному кредиту, коммунальные услуги) по статье расходов на бизнес, который вы ведете из дома.

Несомненно, это только общие правила, в то время как на практике все гораздо сложнее. Именно поэтому, если вы планируете вложить свои деньги в недвижимость, следует обращаться к опытному агенту, который поможет вам сделать правильный выбор.
 
Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18