Как выбирать недвижимость / Елена Рябинина
Выбрать недвижимость, которая вас во всем устроит и при этом станет хорошим инвестиционным вложением, совсем не просто. Сложность состоит в том, что у каждого человека есть свои сугубо индивидуальные запросы и потребности, своя система жизненных приоритетов и своя уникальная жизненная ситуация. Поэтому часто возможности, желания и приоритеты вступают в конфликт друг с другом, и очень нелегко найти приемлемый компромисс. По этой причине давать какие-либо универсальные советы, где и что нужно покупать, является занятием неблагодарным.

Что-либо определенное можно советовать, только хорошо зная ситуацию и запросы конкретного покупателя. Тем не менее, есть общие принципы, которые полезно учитывать при выборе недвижимости. Они базируются на двух положениях.

Первое из этих положений - вы покупаете жилую собственность для себя, и вам должно быть комфортно в ней. Поэтому при покупке вы должны учитывать, насколько она вас удовлетворяет, и насколько вам будет в ней хорошо.

Второе положение - покупка недвижимости является не просто приобретением жилья, она также является формой инвестиций. Поэтому приобретаемую собственность следует рассматривать под углом, насколько выгодно ее можно будет продать через несколько лет. Стоит просчитать, может ли вырасти в цене приобретаемый дом или квартира, какие факторы влияют на это, и есть ли какой-то задел, благодаря которому вы лично можете поднять стоимость покупаемого жилья в будущем.

Location, location, location

Первым делом стоит вспомнить о золотом правиле, с которым специалисты в области недвижимости подходят к оценке любой собственности - " Location, location, location ". Смысл этого правила состоит в том, что от того, где расположена приобретаемая собственность, зависит и качество вашей жизни, и то, насколько выгодным будет вложение в него с точки зрения инвестиционной привлекательности. То есть местоположение дома или кондоминиума является одним из решающих факторов при определении его привлекательности и для вашего собственного проживания и для будущих покупателей.

Важно помнить, что недвижимость является таким же товаром, как и все остальное, и на нее распространяются все законы экономики. В соответствии с этими законами цена на объект недвижимой собственности формируется спросом на рынке. И если говорить в терминах спроса, то местоположение недвижимой собственности играет первостепенную роль.

Вопрос первый - где возникает спрос на участки земли и возведенные на нем постройки? Ответ таков - там, где хотят селиться люди.

Причины, по которым люди хотят селиться в том или ином месте, могут быть различными, однако чаще всего главной из них является близость к источнику дохода, то есть к месту, где они могут обеспечить себе средства для существования. И чем лучше в том или ином месте возможности для обеспечения высокого уровня жизни, тем больше людей хотят селиться в этом месте. По мере увеличения концентрации населения в одном населенном пункте ценность участка земли, на котором можно поставить постройку, растет.

При этом, в отличие от других товаров, земля является ограниченным ресурсом, то есть ее сколько есть, столько ее и есть. И если кто-то хочет иметь то, что занято другими, то у него нет других законных способов, как только выкупить ее, предложив хорошую цену. Таким образом формируется спрос и определяется цена. Очевидно, чем привлекательней место, тем выше будет спрос на участки и построенное на нем жилье. Именно по этой причине цены на недвижимость в мегаполисах гораздо выше, чем в мелких удаленных городках.

Вопрос второй - что оказывает заметное влияние на стоимость участка земли и стоящих на ней домов в пределах одного города? Ответ таков - привлекательность проживания в определенных районах.

Понятие привлекательности складывается из многих параметров. Например, насколько близко район находится от центра города? Насколько хорошо он связан с основными транспортными магистралями? Насколько большие участки земли в этом районе, и насколько плотно стоят друг к другу дома? Есть ли рядом хорошие школы, парки и спортивные сооружения, гольф-поля, и т.д.? Каков социальный и этнический состав населения? Насколько далеко от этого района расположены промышленные зоны, и каково состояние экологии? Из этих и множества других факторов формируется понятие, какой район является хорошим, а какой нет. Соответственно, чем лучше район, тем больше людей хотят жить в нем, и тем выше стоимость недвижимой собственности в этом районе.

При этом нужно помнить, что переосмысление отношения к тому или иному району происходят у людей постоянно. Благодаря постоянным изменениям в таких сферах, как городская инфраструктура, экономическая ситуация в данном регионе, состав населения и тому подобные материи, также постоянно меняется ценность того или иного района. Например, активная жилая застройка и возведение крупных торговых центров в относительной близости от жилого района однозначно поднимает стоимость района с недорогими домами, однако уменьшает стоимость района, где стояли изолированные дорогие усадьбы. Появление новых станций метро поднимает стоимость недвижимости в районах их строительства на 15-25%. Возведение крупных объектов культурного и спортивного назначения также повышает стоимость жилья в этих районах.

С другой стороны, прокладка линий электропередачи, железнодорожных путей, строительство промышленных объектов, затухание культурной и спортивной жизни в данном регионе, начало строительства бюджетного жилья и связанного с этим изменения социального состав населения в сторону более бедных слоев - все это приводит к деградации района, снижает его комфортность, и в конечном счете понижает стоимость недвижимой собственности в нем.

Очевидно, что разные районы привлекательны для разных групп населения. Например, хорошие районы в центре города (downtown) и хорошие районы в пригородах ориентированы на людей с совершенно разными запросами, хотя и с примерно одинаковыми финансовыми возможностями. Одним важна возможность постоянно находится в эпицентре городской жизни, быть в минутах ходьбы от мест тусовки, и они ради этого готовы довольствоваться меньшей жилой площадью и жить в напряженной обстановке мегаполиса. Жители пригородов предпочитают жизнь в больших просторных домах, с большими участками земли, в спокойной и благополучной обстановке загородной зоны. То есть ценность недвижимости в том или ином районе формируется теми, кто в нем живет, и в еще большей степени - кто хочет здесь жить, и готов платить за это. Чем больше желающих жить в том или ином районе, тем выше стоимость жилья в нем.

Вопрос третий, и самый важный - каким образом лично вам руководствоваться принципом "Location, Location, Location" при выборе места вашего будущего проживания?

Ответ опять же прост - начинайте не с поиска жилья, которое вам понравится, а с выбора района, в котором вы хотели бы жить. То есть первым вашим шагом при выборе будущего жилья должен быть выбор тех районов, в которых вам будет комфортно жить, и в которых вы можете позволить себе приобрести жилую собственность. При этом обязательно учитывайте перспективы развития каждого из выбранных районов. По отдельным признакам вполне можно выявить тенденции происходящих в этом районе изменений и составить приблизительную картину того, что здесь будет в будущем, и как будет меняться в соответствии с этим стоимость жилья. Будущие перемены могут изменить как комфортность вашего проживания здесь, так и повлиять на инвестиционную привлекательность покупки.

Обязательно поинтересуйтесь криминальной обстановкой в этом районе, каков состав населения, от этого зависит ваша безопасность и безопасность вашей семьи. Например то, с кем будут водиться ваши дети и в какую школу ходить, имеет важное значение. Можете не сомневаться, что это же самое будет волновать и будущих покупателей вашей собственности, поэтому смотрите на покупаемый дом или квартиру их глазами.

Наконец, о более тонких настройках. Хотя правильный выбор района является фундаментом удачной покупки, важно также учитывать, где конкретно расположен дом или кондоминиум, квартиру в котором вы собираетесь покупать. Порой 300-500 метров могут существенно повлиять на то, насколько комфортно вам будет жить, и насколько ценной является ваша покупка.

Например, наличие недалеко хорошей школы делает недвижимость более привлекательной для тех, у кого есть дети. Однако дома, выходящие задними дворами на школьный двор или спортивные площадки этой школы, уже не так привлекательны. Более того, такое соседство является серьезным минусом. А вот дома, стоящие на другой стороне улицы, и выходящие задами либо на задние дворы других домов, либо на лесопарковую зону, в глазах покупателей будут иметь большую ценность.

Также немаловажно, кто у вас будет в соседях, насколько они окажутся шумными людьми, и не будет ли они создавать вам проблемы. Не покупайте дом рядом со станцией техобслуживания или чисткой одежды по экологическим причинам. Покупка жилья рядом с больницей или пожарной станцией также может обернуться беспокойной жизнью из-за частых сирен служебных автомобилей.

Аналогично ситуация обстоит и с кондоминиумами. Активная застройка какой-то части района высотными зданиями может значительно повысить предложение на местном рынке и снизить цены на квартиры в этих кондоминиумах. Это также может привести к резкому увеличению транспорта на улицах, возникновению пробок на дорогах, очередям в близлежащих магазинах, ресторанах, перегруженность школ, и т.д. - то есть заметно понизит комфортность проживания и в конечном счете понизит ценность того жилья, которым вы владеете.

Таким образом, местоположение дома или кондоминиума играет решающую роль, и именно этот фактор нужно брать во внимание в первую очередь.

Качество жилья

Как сказано выше, местоположение недвижимой собственности имеет решающее значение. Следующим по важности фактором является непосредственно сам дом или квартира. Известно, что идеального дома не существует в природе, есть лишь то, что в большей или в меньшей степени соответствует вашему представлению об идеальном доме (или квартире). Поэтому ваша задача, в конечном счете, найти то, что удовлетворяет ваши потребности, соответствует вашим запросам и доступно вашим финансовым возможностям.

Несомненно, главным критерием при выборе жилья должно быть удобство вашего проживания в нем. Если вас что-то не устраивает в приглянувшемся доме или квартире с самого начала, то стоит крепко задуматься, а стоит ли его покупать. Лучше приложить силы и потратить время, но найти то, что будет удовлетворять вас полностью. То, насколько вам будет комфортно в купленном жилье, определяет качество вашей жизни и всей вашей семьи, и этим не стоит пренебрегать.

Вторым критерием выбора опять же является инвестиционная привлекательность покупки. Для того, чтобы не ошибиться, есть несколько простых правил, которыми разумно руководствоваться.

Например, старайтесь выбирать такой дом или квартиру, чтобы они не выделялись среди других домов или квартир по цене и площади. Иметь самый большой или самый маленький дом на улице не очень хорошо - каждый район ориентирован на определенные социальные группы, и все, что выбивается из среднего ряда, создает трудности при дальнейшей продаже. Например, самый большой дом все равно не удастся продать намного дороже, чем другие дома на этой же улице, так как окружающие дома как бы принижают его стоимость. На маленький дом может просто не найтись покупателя, так как на приобретение недвижимости в данном районе нацеливается вполне определенная категория жителей, и маленький дом может оказаться совсем не тем, чтобы они хотели иметь.

Если речь идет о доме на отдельном участке земли, то старайтесь выбирать дом с большим участком и с меньшим количеством соседей.

Выбирая дом или квартиру, обратите внимание на то, есть ли у них задел для проведения улучшений, которые вы могли бы сделать своими силами, и тем самым поднять их стоимость. Например, если дом находится в запущенном состоянии, то качественный косметический ремонт может поднять его в цене.

Стоит также воспользоваться одним хорошо работающим правилом - если что-то понравилось вам, то же самое понравится и другим. И наоборот - если вам в глаза бросились какие-то недостатки, то их заметят и будущие покупатели. Другое дело, что стоит различать недостатки, которые могут быть исправлены, и те, с которыми уже ничего не сделаешь, или исправление которых не стоит потраченных усилий и средств. Например, подпорченный ковролин в спальных комнатах легко перестелить и тем самым можно поднять стоимость дома. А вот низкие потолки в комнатах заменить высокими не получится, как ни старайся.

Оценивая дом с точки зрения возможностей провести его обновление и улучшение (например, строительство бассейна, обновление фасад дома, улучшенный ландшафтный дизайн и т.д.) с целью подъема его стоимости, обязательно проанализируйте, не будет ли выбиваться цена на дом из общего ряда по этому району, и сможете ли вы найти покупателя по этой цене на него?

Другим фактором является возраст дома. Вы должны понимать, что со временем любые постройки ветшают, особенно если их не поддерживать в надлежащем состоянии на постоянной основе. Возможно, вам потребуется провести серьезные ремонтные работы, включая замену труб и электропроводки. Также часто старые дома имеют не очень удачную планировку и устаревший вид. С другой стороны, они находятся в сложившихся районах, где растут большие деревья, в непосредственной близости от магистралей и транспортных узлов, и возведены они, как правило, на больших участках.

Как видите, при выборе жилья нужно брать в расчет множество различных факторов, если вы хотите, чтобы покупка была удачной. Чтобы принимать решение, нужно иметь информацию по каждому из выбираемых районов, владеть статистической информацией по продажам жилья в данном районе и вообще хорошо ориентироваться на рынке недвижимости. В этом, несомненно, вам может оказать большую помощь хороший агент. Так как при покупке недвижимости в Канаде для клиентов-покупателей обычно услуги агента бесплатны, то имеет большой смысл этим воспользоваться.

В завершение хочу лишь напомнить, что покупая дом или квартиру, думайте в первую очередь о своем комфорте и повышении качества своей жизни, не забывая при этом об инвестиционной привлекательности покупки.
 
Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18