Квартира в многоэтажном кондоминиуме / Елена Рябинина
Жилые многоэтажные дома подразделяются в основном на две категории - кондоминиумы, в которых собственником каждой квартиры является ее владелец, и доходные дома, в которых квартиры принадлежат инвестиционной компании, владеющей данным домом, и сдающей квартиры в аренду.

Существуют также другие формы владения жилья в многоэтажных домах, как например кооперативы, однако это настолько узкие спектры рынка недвижимости, чтобы их не имеет смысла рассматривать. Также не имеет смысла вести речь о квартирах в доходных домах, так как они не продаются. Единственной реальной возможностью стать владельцем квартиры в многоэтажном доме это приобрести квартиру в кондоминиуме.

Как правило, кондоминиумы представляют собой современные, хорошо оборудованные здания с просторными холлами, внутренним спортивным комплексом (тренажерный зал, сауна, бассейн, теннисные корты), зонами отдыха общего пользования, конференц-залами и подземным гаражом. Часто территория, прилегающая к дому, имеет игровые площадки и зоны отдыха. Все квартиры в кондоминиуме находятся в частной собственности их владельцев, а земля и все прилегающие территории - в совместной собственности всех владельцев кондоминиума.

Здания кондоминиумов обычно стараются строить в удобных местах - либо в центрах деловой активности, социальной и культурной жизни, либо в непосредственной близости к основным транспортным магистралям. В частности, в Торонто наиболее активное строительство кондоминиумов ведется в деловом центре города даунтауне (downtown), центрах таких сравнительно автономных районов, как North York, Scarborough и Etobicoke, а также пригородах, в первую очередь в Mississauga и находящихся на севере Markham, Vaughan и Richmond Hill.

Квартиры в кондоминиумах, если сравнивать с отдельно стоящими домами и квартирами в городских домах (townhouse), имеют значительно меньшую площадь.

Наиболее распространенными являются следующие компоновки квартир:
  • студия (studio), называемая также bachelor. Это квартира, имеющая единое жилое пространство с частично отделенной кухней, прямой аналог российских однокомнатных квартир. Как правило, общая площадь студий совсем небольшая, начиная с 40 кв. метров, и редко превышает 70-80 кв.метров. Это наиболее дешевые квартиры в кондоминиумах.
  • одно и двух спальные квартиры (one bedroom или two bedroom). Это квартиры, в которых помимо общей комнаты и частично отделенной кухни есть соответственно одна или две спальные комнаты.Если говорить в терминах российских квартир, то это соответственно двух- и трех- комнатные квартиры. Иногда в двухспальных квартирах есть небольшая частично отделенная комната для работы, называемая деном (den). Площадь дена обычно не превышает 6-8 кв. метров. Одно- и двухспальные квартиры как правило имеют площадь от 80 до 120 кв. метров. Трехспальные квартиры в этом секторе встречаются нечасто, так как относятся больше к категории пентхаусов.
  • пентхаусы (penthouse). Практически в каждом кондоминиуме на верхних этажах располагаются квартиры повышенной комфортности и большей площади. Обычно они имеют не менее 3 спален, и площадь их колеблется от 120 кв. метров до 200-250 кв. метров. Часто такие квартиры имеют дополнительно балконные террасы или сад на крыше (roof garden). Стоимость пентхаусов, если они реально больше и лучше, чем остальные квартиры в этом кондоминиуме, обычно намного выше. В особенно престижных местах и кондоминиумах высокого уровня качества их стоимость может быть до миллиона долларов и более (просто для сведения - пентхаузы в кондоминиумах в районе Bloor St. и Yonge St. могут достигать 10 миллионов долларов и выше, доходя до 30 миллионов долларов. Но если говорить об "обычных" пентхаузах, то по цене они как правило сопоставимы со стоимостью отдельного дома с участком земли (то есть от $500,000 и выше), при этом значительно уступая в общей площади (и естественно не имея участка земли).
  • еще одним видом квартир являются лофты (loft apartment). Это вид жилья с высокими потолками, с большим открытым пространством и своеобразной компоновкой жилых комнат. Часто это студии большой площади, нередко двухэтажные. Как правило, лофты возникают при переоборудовании зданий индустриального назначения (например, старые фабрики и склады) в жилые дома. В частности, в Торонто в центре города, особенно в районе набережной озера Онтарио, в последние годы идет активное переоборудование старых зданий промышленного назначения в жилые комплексы. Это, как правило, одни из наиболее престижных видов кондо и мест для жизни (и соответственно дорогих).

  • Если говорить про цены на квартиры в кондоминиумах, то многое зависит от комплексов, в котором они расположены. Есть сравнительно демократичные дома с ценами, рассчитанными на средний доход, есть комплексы для тех, кто ценит повышенный комфорт и готов за это платить. Поэтому говоря о ценах на кондо, нужно отдавать себе отчет, что разброс будет очень большой (при одинаковых размерах квартиры, но разном уровне качества комплекса).

    Condo fee

    Главным отличием кондоминиума от частного дома является то, что если что-то случится в частном доме, то вы должны сами устранять возникшие проблемы, за свой счет. В кондоминиуме возникающие проблемы устраняют обслуживающий персонал. Так как владелец квартиры в кондоминиуме является также совладельцем всех общих территорий (так называемая общая площадь - common elements), таких как лифты, фойе, коридоры, залы для занятий спортом, бассейны, прилегающие территории и т.д., то он должен соответственно нести расходы на их содержание. Расчет с компаниями, обслуживающими кондоминиумы, производит ассоциация кондоминиума (выборный орган, состоящий из числа владельцев отдельных квартир). Этот орган собирает деньги с владельцев и расплачивается централизованно. Часть собираемых средств идет в резервный фонд, на случай возникновения необходимости провести не предусмотренные планом работы - например, ремонт в случае аварии или резкого ухудшения состояния здания. Собираемая плата называется condo fee.

    Размер платы за проживание в кондоминиуме зависит от ряда различных факторов. Например, чем больше квартир в кондоминиуме, тем, соответственно, сумма может быть меньше, так как общие расходы делятся на количество хозяев. Виды и количество предоставляемых услуг также влияют на размер condo fee, поскольку обслуживание тренажерных залов, сауны, бассейнов, кортов для сквоша и тенниса, банкетных залов, биллиардных и других помещений также оплачивается из суммы, формируемой из condo fee.

    Дополнительные платежи

    Помимо condo fee владелец квартиры также должен платить налог на недвижимость Property Tax. Другим видом платежей может быть плата за газ, воду и электричество maintenance expenses. В некоторых кондоминиумах эти расходы включены в condo fee, в некоторых - нет (это как правило, в городских домах и многоэтажных зданиях последних лет, где каждая квартира имеет свои отдельные счетчики).

    Стоит сказать, что размеры платежей, а также то, что в них включено, и за что нужно платить отдельно, определяется администрацией кондоминиума. Поэтому прежде чем покупать квартиру в кондоминиуме, стоит внимательно изучить, какие платежи вам предстоит делать. Другим важным моментом является то, что никаких юридических инструкций и ограничений на размер платы condo fee не существует. Фактически эта сумма может свободно варьироваться, и определяется она исходя из потребностей администрации кондоминиума покрывать затраты на содержание комплекса, пропорционально доле занимаемой вами площади.

    Condo fee в новых и перепродаваемых комплексах

    Строительные компании, как правило, в момент окончания строительства устанавливают первичную ежемесячную плату за кондоминиум condo fee. Для того, чтобы сделать покупку своих квартир максимально привлекательной, они стараются по возможности минимизировать сумму condo fee. Поэтому в дальнейшем обычно condo fee вырастает. Покупателем при покупке кондоминиума следует внимательно изучить все расчеты строителей, касающиеся этого вопроса, и если расчеты вам покажутся явно заниженными - будьте готовы к возрастанию затрат. Также размер выплат зависит от общего состояния экономики и уровня инфляции. При высоком уровне инфляции и повышения стоимости материалов и услуг размер condo fee также будет повышаться.

    Если вы покупаете кондоминиум из вторых рук, постарайтесь оценить перспективы роста ежемесячной платы на основании состояния здания, его износа, возраста и так далее. В частности, одним из условий покупки квартиры в кондоминиуме должна быть проверка адвокатом финансового состояния кондоминиума, то есть наличия достаточных средств в резервном фонде ассоциации.

    К слову сказать, зависимость "чем старее кондоминиум, тем выше condo fee" не всегда верна. В случае, если администрация кондоминиума эффективно расходовала средства, и поддерживала здание в хорошем состоянии, то резервный фонд может быть достаточным для того, чтобы даже снижать размер condo fee, а не повышать его.

    Если говорить в абсолютных цифрах, то для квартиры в кондоминиуме стоимостью 300-600 тысяч долларов condo fee могут колебаться от 200 до 700 долларов в месяц и выше.

    Плюсы кондоминиумов

  • обычно по цене это наиболее доступное жилье (особенно если речь идет о квартирах маленькой площади - студиях, одно-спальных), и его рассматривают как первый шаг на пути к покупке дома.Как правило, квартиры в кондоминиумах ориентированы на одиноких людей, молодые семьи, либо на пожилые пары;
  • обычно кондоминиумы находятся рядом с транспортными развязками, вблизи деловых и культурных центров, поэтому они позволяют находиться в гуще городской жизни и пользоваться удобным общественным транспортом;
  • кондоминиум освобождает от забот по поддержанию жилья в приличном состоянии, так как обслуживанием занимается администрация;
  • так как внутри комплекса есть тренажерные залы, зоны отдыха, где можно провести время с друзьями, не покидая здания, конференц-залы для встреч, и т.д., то это избавляет от необходимости ходить в фитнес-центры, общественные бассейны и т.д.;
  • сдавать квартиру в рент в кондоминиуме намного проще и безопасней. Сдача в рент также не требует больших затрат, в том числе на ремонт после выселения жильцов.

  • Минусы кондоминиумов

  • соотношение цена /площадь наименее выгодна по сравнению с аналогичными показателями для других видов жилья;
  • маленькие площади квартир, особенно по сравнению с отдельно стоящими домами;
  • отсутствие такого ценного компонента объекта недвижимости, как отдельный участок земли;
  • необходимость ежемесячно платить condo fee. При этом размер condo fee не является фиксированным, и может быть повышен в любое время;
  • поскольку это не свой дом, а часть общего здания, то существуют ограничения по пользованию площадью, многие вопросы приходится согласовывать с администрацией;
  • со временем здание кондоминиума теряет современный вид, он морально устаревает, и, как правило, старые кондоминиумы продаются не очень хорошо, так как покупатели стремятся приобрести квартиру в новом доме, с улучшенными техническими характеристиками, современной отделкой и более свежим видом;
  • цены на кондоминиумы наиболее сильно подвержены колебаниям рынка, они растут медленнее, чем стоимость отдельно стоящего дома, а в некоторых случаях даже наблюдается их понижение. Особенностью кондоминиумов является то, что их вряд ли можно рассматривать как выгодный вариант с точки зрения долговременных вложений. Как правило, этот вид жилья ориентирован исключительно для комфортного проживания, не более того.

  • Стоит особо отметить, что в последние 15 лет в Торонто рынок кондоминиумов показывает стремительтный рост, и в настоящий момент по количеству находящихся на стадии строительства зданий новых кондоминиумов Торонто является лидирующим мегаполисом в Северной Америке.
     
    Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18