Малоэтажная застройка и участок земли / Елена Рябинина
Когда речь идет о малоэтажной застройке, то выделяют два наиболее популярных вида жилья - отдельно стоящий дом (detached house) и квартирный блок в городском доме (townhouse). Несомненно, отдельно стоящий дом является в большинстве случаев более предпочтительным для жизни и более привлекательным с точки зрения инвестиций. Квартиры в городском доме, пользующиеся также большой популярностью, уступают по многим параметрам отдельно стоящим домам, и обычно рассматриваются как промежуточное жилье на пути к обладанию отдельно стоящим домом.

Стоит отметить, что в последние годы популярность городских домов растет, в первую очередь тех, что расположены поблизости от культурных и деловых центров. Это объясняется высокой стоимостью земли в таких районах, и высокими ценами на отдельно стоящие дома. Те городские дома, что имеют хорошее расположение, интересную планировку и хороший внешний вид, в настоящее время выступают как альтернатива владению отдельно стоящим домом. Кроме того, они не требуют больших затрат на содержание, их легче поддерживать в приличном состоянии.

Однако, если говорить о ситуации в целом, то отдельно стоящий дом продолжает оставаться наиболее выгодной покупкой, в первую очередь из-за наличия сравнительно большого участка земли. Дело в том, что участок земли - главная составляющая стоимости недвижимой собственности.

Стоимость любой недвижимой собственности складывается из стоимости участка земли и стоимости стоящей на нем постройки. Причем стоимость участка земли во многом играет главенствующую роль, то есть его доля в стоимости недвижимой стоимости бывает обычно больше, а порой вообще составляет основную часть. Этому есть простое объяснение - земельные участки являются невоспроизводимым товаром.

В отличие от здания землю не построишь, ее столько, сколько есть. Поэтому в городах и вообще в тех местах, где селятся люди, спрос на участки земли стабильный. Вместе со спросом растет и цена на эти участки. Поэтому именно земельные участки представляют наибольшую ценность, и именно участки земли больше всего растут в цене.

Строения также имеют свою ценность. Однако, в отличие от земельного участка, здания дорожают достаточно медленно, а чаще всего наоборот, дешевеют из-за своего физического и морального старения. Процесс этот вполне объяснимый - со временем строения ветшают, они требуют ремонта, коммуникации приходят в негодность и требуют замены. Например, канализационные трубы со временем могут начать ржаветь, забиваться или терять эластичность. Проводка также может начать не выдерживать возрастающую нагрузку и будет требовать замены. И таких проблем от года к году будет набираться все больше и больше.

Другим фактором, влияющим на стоимость домов, является их моральное старение. В первую очередь это относится к небольшим и относительно недорогим домам, которые возводятся в массовом порядке, и которые в архитектурном плане не представляют большой ценности. С другой стороны, большие дома, построенные по индивидуальным проектам, имеющие интересную планировку и свое лицо, обычно хорошо сохраняют свою стоимость.

Поэтому важно помнить, что наиболее важной составляющей в стоимости недвижимой собственности является стоимость участка земли. Правда, есть и исключения. Например, в тех случаях, когда участок земли, на котором стоит строение, совсем небольшой, то гораздо большую роль начинает играть стоимость самого строения. Слишком маленькие участки земли имеют гораздо меньшую относительную ценность, чем участки нормальных размеров.

Стоимость участка земли определяется двумя факторами - расположением и размером.

Очевидно, что участок земли в той зоне, которая является наиболее привлекательной для проживания, будет расти в цене быстрее всего, и наоборот. По законам экономики, цена на любой товар формируется спросом, и земельные участки не являются исключением. Чем выше спрос на участки земли в определенном районе, тем будет выше цена на них. Именно поэтому расположение участка земли играет столь важную роль. Как правило, купленная в хорошем месте недвижимая собственность, даже если стоимость сделки была высокой, является выгодной покупкой, так как рост цен на такую недвижимость идет гораздо быстрее, чем в менее востребованных районах.

Другим моментом, который влияет на стоимость участка земли, и соответственно на стоимость всей недвижимой собственности, является размер участка. Чем больше участок земли, тем выше его стоимость. Однако эта зависимость не прямая, здесь есть свои тонкости.

Под большим подразумевается участок, на котором дом стоит сравнительно изолированно от других строений, и обеспечивает его владельцам возможность оградить свое личное пространство от остального мира. Как правило, когда говорят о большом участке, речь идет о размерах от одного акра до 3-4 акров (то есть от 40 соток до 120-160 соток). Однако участок размером в половину акра (то есть примерно 20 соток) также считается достаточно большим, так как обычно дома при массовой застройке ставят на гораздо меньших участках (6-10 соток).

Тут стоит отметить, что со временем в зоне городской застройки больших участков становится все меньше и меньше, и их стоимость соответственно возрастает. Как правило, большие участки земли (1-2 акра) являются обычным делом в загородной зоне. По мере того, как эти зоны поглощаются городом, дома с большими участками скупаются строительными компаниями, и на них проводится массовая застройка. Для извлечения максимальной прибыли участки земли делятся на ряд более мелких, чтобы там, где раньше стоял один дом, поставить 3-4 дома, а то и больше. Соответственно, на месте одного большого участка появляются 3-4 участка меньшего размера. Таким образом происходит вымывание больших участков земли с рынка. Поэтому если кто-то хочет купить дом на большом участке земли, либо найти участок для строительства нескольких домов, то его возможности ограничены - таких участков не так много, их владельцы не торопятся их продавать, и соответственно тот, кто продает, может назначать более высокую цену.

При определении стоимости участка земли большое значение играет такой параметр, как ширина участка по лицевой стороне. Так как лицевая часть дома практически всегда смотрит на дорогу, с которой к дому ведет подъезд, и со стороны которой находится главный вход в дом, то очень важно, насколько широким является ваш участок со стороны дороги. Именно этот параметр определяет, на каком расстоянии от вашего дома будут стоять другие дома. Чем шире ваш участок по лицевой стороне, тем больше личного пространства вы будете иметь. Глубина участка в этом случае играет второстепенную роль.

Обычно глубина участка бывает значительно больше его ширины. Например, обычным соотношением является 1:2 или 1:3, то есть когда глубина участка в 2-3 раза больше лицевой стороны. Поэтому хотя глубина участка и берется в расчет, однако она не так важна, как ширина лицевой части участка. В частности, при определении стоимости продаваемой недвижимости очень большая глубина участка не оказывает сильного влияния на цену, если только не существует возможность разделить этот участок на два и построить на нем еще один дом.

Большое значение также имеет, что находится на задах участка, и что его окружает. Наибольшую ценность представляют участки, которые выходят задами на лесопарковые зоны, которые по планам дальнейшего освоения района не подлежат застройке. С одной стороны, это увеличивает личное пространство и создает более комфортные условия для проживания, с другой - зрительно расширяет пределы участка. Как правило, при продаже новых домов строители увеличивают их стоимость в среднем на 40-60 тысяч долларов, если участки выходят на лесопарковую зону (обычно их называют ravine - то есть овраги, где не будет вестись строительство). В том случае, если на задах участка находится техническая зона (железная дорога, линии электропередачи, транспортные магистрали) или находятся места общественного пользования (школы, детские и спортивные площадки), это наоборот снижает стоимость участка.

Поэтому очень важно, выбирая собственность, учитывать, какую стоимость может иметь земля, и оценивать перспективность покупки именно с этих позиций.
 
Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18