Виды жилой собственности в Канаде / Елена Рябинина
Два главных вопроса при покупке недвижимости звучат как "где" и "что". Ответ на первый из них дается выбором района, в котором вы хотели бы жить, на второй - выбором той недвижимости, которую хотели бы купить. Однако прежде чем вести разговор о выборе конкретной собственности, стоит определиться, какой вид жилья вы хотели бы приобрести и какую форму владения вы предпочитаете.

Виды жилой собственности

Наиболее популярными видами жилой собственности в Канаде являются следующие:
  • отдельно стоящие дома (detached houses);
  • отдельные квартиры в комплексе так называемых "городских домов" (townhouses);
  • отдельные квартиры (condo apartments) в многоэтажных многоквартирных домах (highrise buildings), чаще называемых кондоминиумами.

  • Однако рынок жилой недвижимости в Канаде не ограничивается только упомянутыми выше видами жилья, он более разнообразен. Ниже приводится описание наиболее часто встречающихся в Торонто видов жилой собственности и дается оценка их сильных и слабых сторон.

    Single-family Detached House - отдельно стоящий дом на одну семью

    Это наиболее популярный вид жилой собственности, который является наиболее комфортным для жизни и лучшим объектом для инвестиций. Чаще его называют detached house, и именно его имеют в виду, когда говорят про покупку или продажу дома.

    Данный вид жилой собственности представляет собой участок земли (lot), на котором стоит один дом, принадлежащей одному владельцу - одному человеку или нескольким членам одной семьи. Соответственно, что делать с участком и стоящим на нем домом - исключительная прерогатива владельцев этой недвижимой собственности. При том, что существуют определенные муниципальные ограничения на использование участка и строений на нем, и для постройки новых или перестройки имеющихся построек следует получать соответствующие разрешения, во всем остальном полным хозяином этой недвижимости является ее владелец. При желании он может продать эту недвижимую собственность, продать часть принадлежащего ему участка земли, сделать пристройки к дому, снести старый дом и построить новый, изменить ландшафтный дизайн, и так далее. То есть такой вид владения дает полную свободу распоряжаться принадлежащей собственностью.

    Как правило, благодаря наличию большего жилого пространства и подсобных помещений отдельно стоящие дома позволяют создать более комфортные условия для проживания. Если дом становится маленьким для разрастающейся семьи или его планировка перестает устраивать его хозяев, то при необходимости можно перестроить или достроить дом, чтобы изменить планировку и добавить дополнительную жилую площадь. При желании также можно заниматься улучшением внешнего вида дома и окружающего пространства, не говоря уже про интерьер, который можно изменить кардинально. Так как дом стоит изолировано на отдельном участке земли и отгорожен от других домовладений, то это создает личное пространство для его владельцев.

    Другим моментом, который подталкивает к покупке данного вида недвижимости, является его инвестиционная привлекательность. Тут стоит сказать, что наиболее ценным компонентом в стоимости любой недвижимости является земельный участок, на котором находятся постройки. Поэтому благодаря наличию участка земли стоимость отдельно стоящих домов (detached houses) растет быстрее всего. Также в связи с тем, что отдельно стоящие дома стоят обычно дороже, чем другие виды домов, прирост стоимости в абсолютном выражении соответственно будет больше. Стоит отметить еще один большой плюс отдельно стоящих домов - стоимость квадратного метра жилой площади в них ниже, и порой значительно, чем у других видов жилья.

    Если говорить про минусы владения отдельно стоящим домом, то они связаны в первую очередь с более высокими расходами по его содержанию.

    Semi-detached house - сдвоенный дом

    Речь идет о двух соседствующих участках земли и стоящих на них домах, которые примыкают друг к другу, имея одну общую стену. Делается это обычно для того, чтобы поставить на двух небольших участках земли два дома со сравнительно большой жилой площадью, которые по строительным нормам нельзя поставить как отдельно стоящие дома.

    Данный вид жилья является менее популярным, чем отдельно стоящие дома. С инвестиционной точки зрения он гораздо менее интересен, однако его большим плюсом является то, что он более доступен. Стоимость сдвоенных домов всегда ниже, чем стоимость отдельно стоящего дома. При этом сдвоенный дом имеет многое из того, что дает его владельцам отдельно стоящий дом - возможность иметь свой участок земли, сравнительно большое жилое пространство, относительно большое личное жизненное пространство, хотя и ограниченное вынужденным соседством с другим домом.

    Большим минусом сдвоенных домов в первую очередь является то, что владелец не имеет полной свободы распоряжаться принадлежащим ему домом и участком. В частности, он может продать его, однако не имеет возможности перестроить дом по своему усмотрению, так как вынужден согласовывать свои действия с соседом, с которым у него есть общая стена. Кроме того, как правило в таких домах бывает общий с соседом подъезд к дому (driveway), не имеющий разделительной границы, что может являться источником конфликтов (если отношения не сложились, например). Также стоит отметить, что участок, на котором стоит дом, обычно бывает маленькими. Собственно, это основная причина, почему такие дома вообще строят, а именно чтобы уместить дом сравнительно большой площади на маленьком участке.

    Duplex и Triplex - дом на две или три квартиры

    Этот вид домов относится к типично городским постройкам. Фактически это малоэтажный дом (2-3 этажа), который разделен на 2-3 изолированные друг от друга квартиры. Чаще всего квартира занимает либо один этаж, либо дом разделен на 2-3 блока (unit), каждый из которых представляет собой 2-3-х этажную квартиру с отдельным входом.

    Обычно такой дом принадлежит одному владельцу и покупается с целью сдачи квартир (блоков) в рент. При этом часто владельцы данного дома проживают в одной из квартир, сдавая остальные квартиры (блоки) с целью получения дохода. То есть фактически это самый простой вид доходного дома.

    Плюсом такого дома является то, что он дает владельцам возможность получать стабильный доход. Однако нацеленность на сдачу квартир (блоков) является также и его минусом - вряд ли проживание в нем будет комфортным для его владельцев. Обычно такие дома выглядят не очень свежо и хорошо, хозяева для получения дохода стараются экономить на его содержании и обслуживании, и естественно ни о каком комфортном существовании речи не идет. Этот вид жилья покупается в первую очередь для получения дохода от сдачи жилой площади, то есть сугубо для бизнес-целей.

    Townhouse - городской дом

    Городской дом представляет собой комплекс квартирных блоков, примыкающих друг к другу и имеющих общие стены, и объединенных в одно здание. Обычно городские дома имеют 2-3 этажа, плюс цокольный этаж - basement. Каждый квартирный бок в таком доме занимает все этажи в пределах той части здания, которая принадлежит этому блоку.

    Как правило, каждый квартирный блок имеет свой небольшой земельный участок земли на задах дома (backyard). Также обычно квартирному блоку принадлежит свой гараж, который либо пристроен к зданию, либо стоит в виде отдельно стоящего здания на участке земли, принадлежащего данному квартирному блоку.

    Если говорить про городские дома, то это один из наиболее популярных видов жилья в Торонто, в первую очередь благодаря своей относительной дешевизне по сравнению с отдельно стоящими домами. Несомненно, по сравнению с отдельно стоящим домом квартирный блок в городском доме имеет много недостатков. В первую очередь речь идет об отсутствии большого участка земли, ограниченном личном пространстве и об ограниченной свободе в отношении собственности, которой вы владеете. Вы однозначно не можете перестраивать или достраивать принадлежащей вам квартирный блок (за исключением внутренней переделки, если это не наносит вреда владельцам других квартирных блоков).

    Большим плюсом городских домов является их доступность (по цене) и более низкие затраты на содержание. Городские дома также проще сдавать в рент. Именно благодаря этим факторам данный вид жилья имеет большую популярность. Особенно имеет смысл приобретать этот вид недвижимости в районах, которые примыкают к центру города (downtown), а также расположены недалеко от станций метро, около крупных транспортных узлов (хайвеи, станции GO, и т.д.), возле университетов, крупных центров с большим количеством работников (например, возле больниц) - то есть там, где легче будет найти жильцов под сдачу вашего townhouse в рент.

    Городские дома по форме владения различаются как freehold, то есть полностью принадлежащие владельцу квартирного блока, когда он ответственен за его содержание, и condominium (кондоминиум), то есть когда все функции по поддержанию дома ложатся на административный орган, и обязанностью владельца является лишь внесение ежемесячных платежей на его содержание - condo fee.

    Если говорить про тенденцию последних лет в Торонто, то городские дома, наряду с многоэтажными кондоминиумами, в последние годы приобретают большую популярность. В первую очередь это касается городских домов, расположенных в районах, примыкающих к культурным и деловым центрам, и имеющих удобную планировку и хороший внешний вид. При том, что стоят они существенно дороже, чем обычные городские дома в спальных районах, тем не менее, именно на них есть хороший спрос, так как в условиях плотной городской застройки они являются хорошей альтернативой отдельно стоящим домам (которые в подобных районах обычно бывают недоступны из-за очень высокой цены).

    Carriage Home - дома, стоящие в ряд

    Данный вид домов встречается в Торонто не так часто, однако некоторые строители предпочитают возводить именно этот вид жилья. Фактически речь идет о ряде отдельно стоящих на небольших участках домов с небольшой жилой площадью, которые соединены между собой общими стенами гаражей. При этом они, в отличие от городских домов (townhouse) или сдвоенных домов (semi-detached), не соединены стенами жилой части, то есть являются гораздо более изолированными. Тем не менее, такие дома все же являются больше разновидностью городских домов, чем отдельно стоящих домов. Как в случае городских домов или сдвоенных домов, для них характерны небольшие участки земли и близость к соседям. С другой стороны, они имеют те же плюсы - более низкая стоимость как самого дома, так и его содержания.

    Condo apartments - квартира в многоэтажном доме-кондоминиуме

    Это один из наиболее популярных видов жилья в Торонто, в первую очередь благодаря более доступной цене, а также удобству проживания в нем, близкому расположению к основным центрам или станциям метро. Как правило, многоэтажные кондоминиумы стараются возводить в ключевых точках города, в непосредственной близости от культурных и деловых центров, рядом с транспортными развязками, и т.д. Благодаря этому проживание в кондоминиуме позволяет находиться в гуще городской жизни. Вторым привлекательным моментом является то, что кондоминиум предоставляет своим жильцам много различных удобств, как бассейн и спортивно-тренажерные залы внутри здания, террасы и комнаты отдыха, в которых можно приятно провести время. Также большим плюсом является то, что жильцы практически полностью освобождены от каких-либо забот по содержанию купленной собственности, так как этим занимается администрация кондоминиума.

    Одним из самых больших недостатков данного вида собственности является то, что квартиры в многоэтажных кондоминиумах, если сравнивать с отдельно стоящими домами и квартирами в городских домах (townhouse), имеют значительно меньшую площадь. Вторым минусом являются сравнительно высокие ежемесячные платежи (condo fee), которые жильцы дома должны вносить каждый месяц на содержание здания и оплату работников администрации.

    И следующий важный недостаток: c инвестиционной точки зрения кондоминиумы далеко не всегда привлекательны, так как многое зависит от расположения здания, его архитектуры, насколько он хорошо содержится и насколько эффективно работает администрация. Обычно во времена трудностей на рынке жилья в первую очередь падают в цене кондоминиумы, особенно плохого качества и в плохих районах.

    Плюсом является то, что кондоминиумы легче сдать в рент, чем отдельный дом, например. Однако далеко не всегда это можно считать прибыльным бизнесом. Часто получаемый доход от сдачи едва покрывает расходы владельца кондоминиума на его содержание (condo fee), выплаты по ипотечному кредиту и выплаты налога на собственность. То есть фактически выгодность такого вложения заключается в первую очередь том, что жильцы как бы "выкупают" для вас эту недвижимость.

    В завершение разговора о видах жилья можно упомянуть еще такую возможность, как покупка квартир в многоэтажных доходных домах. Обычно такие квартиры стоят значительно меньше, чем в кондоминиумах, и их содержание также обходится дешевле, однако качество такого жилья невысокое, и по степени комфорта их трудно сравнивать с другими видами жилья, так как оно значительно ниже. По этой причине покупка квартир в доходных многоэтажных домах на практике встречается крайне редко.

    Формы владения недвижимостью

    В Канаде существуют разные формы владения недвижимостью, однако на практике в подавляющем большинстве случаев встречаются следующие две:

    1. Freehold - полное владение. При такой форме владения вы полностью распоряжаетесь принадлежащей вам собственностью, и единственными видами обязательных выплат по ней являются государственные налоги на собственность (property tax). При этом все заботы и расходы по содержанию принадлежащего вам жилья полностью ложатся на вас. Вы сами решаете, что с ним делать, когда и в каком объеме вкладывать в него свое время и денежные средства, то есть вы сами определяете целесообразность затрат и объем работ. Такая форма владения наиболее характерна для отдельно стоящих домов с участком земли, и для той части городских домов (townhouses) которые являются freehold townhouses.

    2. Condominium - ограниченное владение в пределах занимаемой жилой площади в общем комплексе. Та часть комплекса, что принадлежит вам, может быть вами продана, передана в наследство, подарена и т.д. Все, что за пределами вашей жилой площади (так называемая общая площадь - common elements), является общей, или поделенной собственностью (shared property), то есть которой вы владеете совместно со всеми другими жильцами данного комплекса. За эту часть собственности обычно требуется платить ежемесячные взносы на поддержание ее в надлежащем состоянии (condo fee). Примером такого рода владения является квартира в кондоминиуме - как в многоэтажном здании, так и в комплексе городских домов (так называемых condo townhouses).

    Такая форма удобна тем, что за счет совместного владения общими площадями и находящимися на них объектами вы можете иметь в своем пользовании то, что не могли бы позволить себе иметь единолично (например, бассейн в кондоминиуме, ухоженный ландшафт перед домом, и т.д.). Минусом ее является то, что на содержание общих площадей и находящихся на них объектах вы должны делать ежемесячные платежи, порой внушительные, и вы не можете регулировать их величину, так как многое зависит от того, насколько грамотным и добросовестным окажется администрация комплекса.

    Заключение

    У каждого вида жилья, а также у каждой формы владения есть свои плюсы и минусы. Сказать однозначно, что лучше, невозможно - все зависит от ситуации конкретного покупателя. Поэтому когда речь заходит о том, какой вид жилой недвижимости покупать, ответ достаточно прост - принимайте решение, исходя из ваших финансовых возможностей, вашего стиля жизни, ваших планов, и ваших приоритетов в вопросах инвестирования.

    Несомненно, отдельно стоящий дом дает гораздо больше свободы, больше комфорта, это гораздо лучший вариант с точки зрения инвестирования, однако в его покупку и содержание вовлечено гораздо больше денежных средств. В том случае, если ваше финансовое положение нестабильно, или ваши доходы не позволяют делать такого рода вложения, или ваш стиль жизни не дает вам заниматься поддержанием дома в хорошем состоянии, то стоит рассмотреть другие варианты. В частности, стоит рассмотреть вариант городского дома (townhouse). Тем самым вы сможете обеспечить своей семье комфортные условия существования, сделаете хорошее инвестиционное вложение (особенно в терминах краткосрочного инвестирования), которое не нанесет большого удара по вашему семейному бюджету и не заставит вас отказаться от других затрат (например, покупка нового автомобиля, отдых, оплата обучения детей в колледже или университете). По прошествии времени, когда ваша финансовая ситуация изменится, вы можете продать принадлежащую вам квартиру в городском доме и купить отдельно стоящий дом.

    Выбирая жилье для покупки, вы должны руководствоваться как соображениями на перспективу, так и учитывать свое нынешнюю ситуацию. Покупая недвижимую собственность, вы должны помнить, что приобретаемый дом или квартира являются лишь промежуточным звеном, и вы в обозримом будущем можете его продать и купить то, что вас будет устраивать больше.
     
    Статья подготовлена Еленой Рябининой, лицензированным брокером по сделкам с недвижимостью / 2014.10.18