С начала года на рынке недвижимости Торонто наблюдается оживление. Это заметили практически все, кто имеет отношение к этой теме. Пока у всех оптимизм достаточно сдержанный, однако на лицо все признаки возвращения покупателей на рынок.
Из своего опыта могу сказать, что уже вовсю пошли бидовые войны, хорошая собственность продается за несколько дней после выставления на рынок, распространенной практикой стало снимать с продажи собственность, которая долго была на рынке, и выставлять её заново не с понижением цены, а с повышением.Ситуация начинает напоминать начало 2022-го года, когда цены на рынке росли буквально на глазах, а покупатели выстраивались в очередь за покупкой. Повториться ли сценарий двухлетней давности, покажет время, но рынок вёл себя тогда примерно как сейчас.
ГЛАВНАЯ ПРИЧИНА РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Главная причина роста цен на недвижимость в Торонто в частности, и по Канаде в целом, это острая нехватка жилья. Этот дефицит нарастает с каждым годом, и пока нет никаких оснований полагать, что ситуация изменится в обозримом будущем.
Почему в Канаде не строится достаточно жилья? Проблема в зарегулированности экономики и в неповоротливой работе бюрократического аппарата, больше похожего на итальянскую забастовку. При том, что на каждый шаг есть масса требований и правил с необходимостью получать разрешения, согласования и утверждения, в правительственных органах никто никуда не спешит.
При том дефиците жилья, что наблюдается сейчас, требуется совершенно другая скорость принятия решений, и другая степень свободы, которую никто не собирается обеспечивать.
Вместо этого правительство всех уровней только надувает щеки и морщит лоб, изображая тяжёлую умственную работу. После чего выкатывает какой-нибудь очередной запрет иди вводит очередное повышение налогов, чем ещё больше усугубляет ситуацию.
Замедление строительства из-за бюрократических проволочек имеет еще один побочный эффект - оно основательно удорожает строительство, за что всегда платит конечный покупатель.
ДРУГИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Есть еще ряд причин, по которым цены на недвижимость в Канаде имеют тенденцию к росту.
Первая причина состоит в том, что до 35% и больше в конечной стоимости вновь построенной недвижимости составляют налоги и сборы, и это доля постоянно увеличивается.
Особенно усердствуют муниципалитеты, которые за счет таких поборов поправляют свой бюджет, и нет никаких оснований полагать, что они откажутся от этой практики и урежут свои аппетиты.
Вторая причина - это постоянно идущая инфляция, которая также во многом подогревается фискальной политикой государства и его полной неспособностью стимулировать развитие экономики. Строить становится дороже, поэтому все строящееся сейчас будет объективно заметно дороже того, что было построено буквально несколько лет назад.
Еще одна причина - это отложенный спрос. После того, как Банк Канады стал поднимать ставки по кредитам, потенциальные покупатели ушли с рынка и стали ждать наиболее благоприятного момента. И таких за прошедшие полтора года накопилось достаточно много. Когда они вернутся на рынок, цены сразу же пойдут вверх.
Наконец, пусть не главную, но заметную роль играет отсутствие инновационных подходов как у строителей, так и у городских планировщиков, которые продолжают мыслить понятиями середины прошлого века.
ВИНА ГОСУДАРСТВА В РОСТЕ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Можно уверенно говорить, что главный виновник роста цен на недвижимость, включая рост цен на аренду жилья, это наше правительство - причем речь идет обо всех уровнях, от федерального до муниципального.
Основная проблема кроется в подходах в преодолению кризиса на жилищном рынке. Правильное решение состоит в стимулировании строительства и уменьшении поборов с застройщиков. Вместо этого правительство пытается ограничить число тех, кто может купить недвижимость, что само по себе является абсолютно утопичной, глупой и предельно вредной идеей.
Людям где-то нужно жить, независимо от того, владеют они собственностью, или снимают. Эту собственность кто-то должен построить, и ею кто-то должен владеть. Чем меньше людей будет приобретать собственность, тем меньше её будут строить. Соответственно, дефицит будет только нарастать, что мы сейчас и наблюдаем.
Все действия правительства последних лет по регулированию рынка и решению проблемы доступного жилья по сути сводились только к новым запретам и повышению финансовой нагрузки для тех катеогрий, кто выступал в качесте инвесторов.
В итоге с рынка нового жилья ушли те, кто инвестировал в строительство, и объем строительства резко снизился.
Также нужно понимать, что любые новые налоги, какими бы благими намерениями они не объяснялись, всегда ведут к повышению стоимости для конечного потребителя.
Как, например, это случилось в результате повышения банковских ставок - объясняли это необходимостью снизить цены на рынке недвижимости, однако получили резкое удорожание строительства, падение объемов строительства, и огромный отложенный спрос.
Результаты 2023-го года по количеству проведенных сделок стали худшими за последние 27 лет. В Торонто количество сделок с квартирами в кондоминиумах сократилось по сравнению с предыдущим годом на 47%.
Всё это выливается в огромные суммы неполученных налогов, которые платятся при проведении сделок. В результате городские муниципалитеты получили огромный дефицит бюджета, который они вынуждены компенсировать за счет нового повышения налогов. В том же Торонто налог на собственность подняли сразу на 10%.
Но гораздо хуже то, что всё это отразилось на объемах строительства. Из-за удорожания материалов и строительных работ, идущего на фоне снижения интереса со стороны покупателей, многие застройщики отказались от новых проектов или вообще закрыли те, которые уже были в работе.
Только по Торонто таких случаев десятки. По разным оценкам, заморожены или закрыты проекты примерно на 14 тысяч новых квартир. И это в городе, где катастрофически не хватает жилья.
Правительство, каждый раз получая подобный выход своих инициатив, только разводит руками и объясняет это "непредвиденными последствиями". На самом деле это результат был абсолютно предсказуем и очевиден для любого, кто хоть немного разбирается в теме, и тем более кто умеет выстраивать причинно-следственные связи.
Поэтому поиск решения жилищной проблемы в виде запрещения сдачи жилья на короткий срок, сокращения числа иностранных студентов, запрета покупки недвижимости иностранцами или введения разных хитрых налогов является абсолютно безграмотным, и только усугубляет ситуацию.
Единственный правильный путь состоит в снятии ограничений, повышении эффективности работы бюрократического аппарата, снижении налоговой нагрузки, внедрении современных подходов и технологий в строительстве, а также активное привлечение инвесторов, в том числе иностранных. Но это как раз то, что правительство делать не собирается.
Поэтому с полной уверенностью можно говорить о том, что цены в Канаде на жилье будут только расти. Остановить их может только длительный глубокий кризис и полное обнищание населения. Другое дело, допустит ли население Канады такую политику государства в отношении себя?
ОСОБЕННОСТЬ 2024-ГО ГОДА
Я уже указывала на сходство с 2022-м годом. Тогда с первых же дней января цены взяли быстрый старт и полетели вверх. Сейчас ситуация в чем-то похожа, однако в корне отличается от того, что было два года назад.
В 2022-м году у людей после ковида скопилась масса денег (два года все сидели дома и деньги не тратили); на горизонте маячила высокая инфляция (которая случилась, потому что была неизбежна); ставки по кредитам были рекордно низкими. Многим было очевидно, что это самое лучшее время покупать.
Но тогда у правительства была возможность этот процесс затормозить путем повышения банковских ставок, не опасаясь особо за экономику. На рынке наблюдался огромный дефицит товаров и услуг, у людей был избыток денег, и экономика какое-то время могла вполне себя нормально чувствовать при повышенных ставках по кредитам.
Сейчас ситуация совсем другая. Дефицит товаров и услуг рассосался, деньги у людей стали заканчиваться, экономика стала испытывать серьезные трудности и вошла в рецессию. В таких условиях повышать дальше банковские ставки становится опасно. Наоборот, все ждут их понижения, потому что этого требует текущее состояние экономики.
Понижение банковских ставок сразу приведет к еще большему разогреву рынка. Даже просто сигналы о том, что Банк Канады больше не будет поднимать ставки по кредитам, служат отмашкой для возвращения покупателей на рынок. Что мы сейчас и наблюдаем.
То же самое наблюдалось в мае 2023-го года, когда Банк Канады не поднимал ставки в течение месяца, и создалось впечатление, что он наконец-то остановился. Тогда рынок стал разогреваться на глазах, и Банк Канады вернулся к практике повышения ставок.
Сейчас у него возможностей для маневра значительно меньше, учитывая плачевное состояние экономики. Это не значит, что Банк Канады больше не будет повышать ставки (с его руководства станется), но вероятность такого сценария уже значительно ниже.
Наоборот, лично я ожидаю с весны понижения ставок, с выходом к концу года на 3% с нынешних 5%.
КРИЗИС 2024-ГО ГОДА И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Еже один момент касается возможного кризиса в США, связанного с выборами президента. Вероятность такого сценария крайне высока, и есть ощущение, что мир из-за этого, а также в целом из-за неспокойной обстановки в разных регионах планеты, может свалиться в полномасштабный экономический кризис.
При этом Канаду, в силу её периферийности, это коснется в гораздо меньшей степени, чем другие страны. Тем не менее, нас это тоже не обойдет. Как это может сказаться на рынке недвижимости?
Как это не парадоксально, экономический кризис на начальной стадии только подстегнет рост цен на рынке недвижимости Канады.
Во-первых, для борьбы с кризисом Банк Канады будет вынужден снижать ставки по кредитам, уже не обращая внимание на данные об инфляции. Приоритетной задачей будет спасение экономики.
Очевидно, что снижение ставок по кредитам будет стимулировать интерес к покупкам на рынке недвижимости, что приведет к оживлению этого сектора экономики, и увеличению налоговых поступлений в бюджет. Это также активизирует работу строительной индустрии. Поэтому государство будет эти процессы только поощрять.
Во-вторых, на фоне падения стоимости акций и в целом проблем в экономике люди будут делать то, что делают всегда во время кризиса - вытаскивают деньги из других финансовых инструментов и вкладывают в недвижимость, чтобы спасти их от обесценивания.
И всё это будет происходить на фоне огромного отложенного спроса на рынке недвижимости, где уже наблюдается большой задел для роста цен, что многие хорошо понимают.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как я вижу ситуацию, мы стоим на пороге нового длительного цикла подъема цен на недвижимость в Торонто. Не факт, что правительство не попытается опять что-то сделать, чтобы остановить этот процесс, но возможностей для этого у него становится все меньше и меньше.
Как я уже неоднократно писала до этого в своих статьях, единственный способ опустить цены на недвижимость в Канаде, и тем более в Торонто, это повторить сценарий с Великой Депрессией, и привести к обнищанию основную часть населения. Но даже в этом случае нет уверенности в том, что это поможет драматически снизить цены, учитывая все другие обстоятельства.
Поэтому я думаю, что правительство от рынка недвижимости наконец отстанет, и даст экономическим законам его сбалансировать. А это значит, что цены заметно вырастут в ближайшие год-два. а потом будут стабильно расти на несколько процентов в год.
Всё это при условии, конечно, что ничего не случится экстраординарного, от чего в наши времена нельзя зарекаться ни при каких обстоятельствах.