Последние 25 лет на рынке жилой недвижимости Торонто весомый процент составляли иностранные инвесторы. С начала 2023-года вход для многих из них оказался закрыт. Тем не менее, возможности для инвестиций по прежнему остаётся.
Причина интереса иностранныхинвесторов к недвижимости в Торонто вполне объясним - это один из наиболее устойчивых и стабильно растущих рынков в мире.Даже в ситуации, когда в его работу вмешивается правительство (как было весной 2017-го года и летом 2022-года), и на рынке наступает затишье, длится это недолго. Если говорить про цены, то в среднем на протяжении последних 25-ти лет они росли ежегодно на 8%-10%.
Все это делало рынок жилой недвижимости Торонто крайне привлекательным для иностранцев. Однако в последнее время правительство стало ужесточать правила покупки для иностранцев, чем фактически закрыло для них этот рынок.
Тем не менее, возможности для выгодных и надежных инвестиций в недвижимость Торонто для иностранцев по прежнему сохраняются - но в других секторах рынка.
КЛАССИФИКАЦИЯ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ
Для начала стоит объяснить, кто такие иностранные инвесторы, и какую роль они играли на рынке недвижимости Торонто.
Начнем с того, что в Канаде в народе гуляет страшная сказка о толпах иностранных инвесторов, в первую очередь китайских, которые суетливо бегают по рынку и скупают не торгуясь квартиры этажами. Из-за них в Торонто создается нехватка жилья, а цены на него растут астрономическим темпами.
Соответственно, из-за этих иностранных инвесторов честные трудолюбивые канадцы не могут купить себе квартиру или дом. И если запретить иностранцам лезть сюда со своими грязными деньгами, то сразу наступит изобилие и счастье для всех.
Как бы странно это не звучало, но в эту ахинею верят очень многие. Я бы даже сказала большинство. Именно поэтому наше правительство на всех уровнях использует эту тему для поднятия своего рейтинга, ставя заслоны на пути коварных иностранных инвесторов.
На деле же ситуация выглядит совсем иначе.
Первая категория иностранных инвесторов - это крупные компании и банки. Это те, кто занимается строительством, кто вкладывает деньги в строительные проекты, помогая канадским застройщикам получить необходимое финансирование.
Такие инвесторы составляют заметный процент на строительном рынке, и без них ситуация на рынке жилой недвижимости была бы намного хуже, чем сейчас.
Вообще участие иностранного капитала и компаний в экономике другой страны это обычная практика, и она везде только приветствуется. Более того, любое здравомыслящее правительство делает всё, чтобы привлечь как можно больше иностранных компаний и зарубежных инвестиций, так как это помогает развитию экономики.
Вторая категория иностранных покупателей - это индивидуалы. Здесь нюанс в том, что большинство из них это без пяти минут новые канадцы. Как правило, это студенты колледжей и университетов, а также специалисты, находящиеся в Канаде по рабочей визе. Которые, в большинстве своём, планирует получить статус постоянного жителя.
Я много работаю с этой категорией, и хорошо знаю их психологию. Все они покупают недвижимость для собственного проживания. Всем им нужно где-то жить, пока они находятся в Канаде. И тут уже нет никакой разницы, покупают они себе жилье, или его снимают.
Если они не могут купить себе жилье, его должен купить кто-то другой, чтобы потом сдать им в аренду. Это тот самый случай, когда от перемены мест слагаемых сумма не меняется.
Третья категория иностранных покупателей - это индивидуальные инвесторы, которые вкладываются на этапе строительства. Видимо, именно эта категория дала начало легендам о толпах иностранцев, которые бегают по городу с чемоданами денег и скупают всё подряд.
На самом деле в прошлом действительно были годы, когда индивидуальные инвесторы из числа иностранцев покупали на этапе строительства сразу несколько квартир. Как только дом сдавался в эксплуатацию, они эти квартиры продавали. Как бы там ни было, эти квартиры оставались на рынке Торонто, в них селились люди.
Лично я за время работы риэлтором пережила "китайскую" и "иранскую" волну инвесторов, но это были именно волны. По моим оценкам, такой эпизодический массовый приход иностранных инвесторов на рынок недвижимости Торонто не оказывал на него никакого серьезного влияния, чтобы было нужно начинать бить в набат.
Более того, я в целом оцениваю роль таких инвесторов исключительно положительно, так как они стимулировали строительство новых проектов.
Также нужно понимать ещё одну простую вещь - иностранцы покупают недвижимость в Канаде только в том случае, если у них есть тесные связи со страной. Если таких связей нет, то недвижимость в Канаде им не нужна, даже в качестве выгодных инвестиций, слишком много проблем.
Поэтому борьба с иностранными покупателями, по моему убеждению, это огромная глупость, и ничего, кроме вреда, не приносит.
МЕРЫ, ПРИНЯТЫЕ ПРОТИВ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
С 1 января 2023-го года начал действовать федеральный закон Property by Non-Canadians Act, который фактически запрещает покупку недвижимости в Канаде иностранцами, не имеющими статуса постоянного жителя Канады. Запрет введен на 2 года, а дальше как пойдет.
В законе есть исключения, на кого запрет на покупку не распространяется. Проблема в том, что эти исключения оказались абсолютно бесполезными. Подавляющее большинство находящихся в Канаде по студенческой и рабочей визе под эти исключения не подпадало.
Также напрямую этот закон ударил и по иностранным инвесторам и строительным компаниям.
Закон запрещает покупать жилые здания, в которых 3 квартиры и меньше. А специфика строительства в Торонто такова, что оно обычно ведется на месте ранее существовавших построек, которые выкупают у владельцев. И в большинстве случаев среди этих построек оказывается жилье, подпадающее под действие закона.
Что сразу делает невозможным участие в проектах иностранных компаний и иностранного капитала. В итоге строительные компании значительную часть новых строительных проектов поставили на паузу.
Закон оказался настолько сырым, что юристы схватились за голову, представители строительной индустрии начали отчаянно лоббировать отмену этого закона, и в результате к апрелю этого года правительство Трюдо пошло на попятную, отменив большинство ограничений.
По крайней мере, те, кто находится в Канаде по студенческой и рабочей визе, вновь получили возможность покупать жилую недвижимость в Канаде. Как и иностранные инвесторы, которые вновь могут принимать участие в строительных проектах.
Остается только вопрос - зачем вообще было принимать этот глупый закон, если буквально через три месяца его пришлось фактически отменять по большинству пунктов?
Другая мера, которая стала проблемой для покупки недвижимости в Торонто иностранцами, это введенный провинцией Онтарио налог на спекуляцию недвижимостью иностранцами NRST.
Введен он был в 2017-м году правительством либералов, которых тогда позглавляла Кэтлин Винн, в качестве меры для охлаждения рынка. На тот момент он составлял 15% от стоимости покупки, распространялся на Большой Торонто и Оттаву, и подлежал возврату при выполнении определенных условий. Причем возврат происходил достаточно быстро, в течение 30 дней.
Этот налог критиковали как абсолютно бесполезный и вредный, и все ждали, что новое правительство консерваторов во главе с Дагом Фордом его отменит. Но не тут-то было.
Даг Форд оказался еще более дремучим персонажем, чем Кэтлин Винн. Он поднял налог до 25%, распространил его на всю провинцию и серьезно ужесточил условия возврата. Да и сам возврат сейчас занимает не 30 дней, как было раньше, а растягивается чуть ли не на год и больше.
Таким образом фактически был поставлен двойной заслон для иностранных инвесторов и покупателей. И это при том, что долгое время Канада имела одни из самых привлекательных условий для приобретения недвижимости иностранцами. Уверена, если бы этих условий не было, Торонто не стал бы таким продвинутым городом, каким он является сейчас.
Есть еще ряд мелких осложнений для иностранных инвесторов, но на фоне запрещения покупки жилой недвижимости на федеральном уровне, и наличия налога NRST в современной редакции, они уже не так существенны.
КАКИЕ ОПЦИИ ОСТАЮТСЯ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ
Очевидно, что вход на рынок жилой собственности Торонто для иностранцев существенно осложнился, а во многих случаях банально закрылся.
Тем не менее, сам по себе рынок недвижимости в Торонто остается крайне привлекательным. Возможно, в обозримом будущем Канада вообще может остаться одной из немногих стран, где будет стабильная экономика, и куда будет безопасно инвестировать.
При этом рынок жилья не единственный привлекательный для инвестиций сектор рынка недвижимости.
Для иностранных покупателей по прежнему остается открытым сектор коммерческой и промышленной недвижимости, а также аграрная и рекреационная недвижимость.
Несомненно, эти сектора сложнее для работы, они не так однозначны, однако при грамотном подходе инвестиции в такую недвижимость могут оказаться гораздо более выгодными, чем вложения в жилой сектор.
По крайней мере, из моих наблюдений - а я работаю с такой собственностью больше 15 лет - в аграрном и рекреационном секторе в настоящий момент рентабельность вложений несравнимо выше, чем при вложениях в жилую собственность.
В частности, в 2022-м году, когда на рынке жилой собственности шло падение цен (на февраль 2023-года оно в Торонто составило 17.9% по сравнению с прошлым годом), на рынке аграрной и рекреационной собственности цены выросли в среднем на 15%.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕЖВИЖИМОСТИ
В заключение могу сказать, что вряд ли в обозримом будущем ситуация с запретом на покупку иностранцами жилой собственности изменится, учитывая настроения в канадском обществе.
И даже если бы запреты сняли, рынок жилой недвижимости в Торонто по любому теряет привлекательность для инвесторов из-за своей непредсказуемости и токсичности.
Проблема доступного жилья стала чуть ли главным пунктом для политиков всех уровней, реального улучшения здесь точно не предвидится, соответственно чудить здесь будут и дальше.
Поэтому в последнее время своим клиентам из числа местных, приобретающих недвижимость в качестве инвестиций (не для собственных нужд), я настоятельно рекомендую вкладываться в рекреационный сектор как наиболее перспективный. Для иностранцев это актуально вдвойне.
В целом же я уверена, иностранные инвестиции в Канаду будут идти, но не на рынок жилья.