Ситуация на рынке недвижимости Торонто в марте-начале апреля начала меняться. Покупатели стали проявлять активный интерес, цены начали расти, и теперь главный вопрос состоит в том, как долго это будет продолжаться.
Хотя в этой статье я буду касаться только рынка недвижимости Торонто и прилежащих к нему регионов, нужно отдавать себе отчет в том, что без учета влияния глобальных факторов при анализе не обойтись.В частности, нужно понимать, что проблемы локального рынка Торонто напрямую завязаны на федеральные решения, и что ситуация на рынке недвижимости в настоящий момент плачевна по всей стране. Более того, впервые за последние 20-30 лет канадский рынок недвижимости во многом стал зависеть от ситуации в Америке.
Второй момент, который нужно учитывать, это понимание рукотворности того кризиса, который случился на рынке недвижимости Канады. Экономика здесь ни при чём, это результат чисто административных мер.
ЧЕМ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Начнем с того, что в первую очередь определяет состояние рынка недвижимости в Торонто.
Это острая нехватка жилья. Пока его мало, цены на него будут расти. Это то, о чем я пишу уже второй десяток лет, и ситуация в лучшую сторону никак не меняется.
Единственное правильное решение этой проблемы состоит в увеличении объемов строительства, снижении стоимости строительных работ и смене подходов к планированию.
Однако такие подходы не для наших политиков - им проще что-то запретить и ввести новые налоги. Что вполне объяснимо - политиков реальные дела не сильно интересуют, для них важнее картинка и как её воспримет избиратель. Отсюда простые популистские решения, которые ситуацию точно не улучшают.
Инициативы правительства Трюдо, а также местные инициативы, которыми фонтанировали в 2022-м году практически все этажи управления, как раз с этой полочки.
Что в результате этих мы получили?
А получили мы парадокс. Цены на всё и вся лезут вверх, а цены на недвижимость, которой дефицит и строительство которой дорожает на глазах, почему-то ушли вниз. Логики в этом нет никакой, и ситуация реально выглядит абсурдной.
Объяснение этому простое, и я его уже дала - кризис на рынке недвижимости имеет искусственное происхождение. Поэтому, как только ситуация хоть немного начнет выправляться, цены начнут моментально отыгрывать упущенный рост. Речь, по моим оценкам, идёт как минимум о 35% роста.
Фактически мы имеем дело с классическим отложенном спросом. Поэтому вполне логично ожидать повторения начала 2022-го года, только в более экстремальной форме.
Другой фактор, который нужно учитывать, это резкое снижение объемов строительства. С одной стороны, упал спрос со стороны индивидуальных покупателей. С другой стороны - из-за запрета покупки жилья иностранцами с рынка уходят иностранные инвесторы и иностранные застройщики, на которых держались многие новые проекты.
На сегодня, после пересмотра закона и облегчения требований по покупке недвижимости в Канаде иностранцами, ситуация должна немного улучшаться, но не факт, что кардинально. Люди с деньгами всегда действуют осторожно, и никто из них не ринется вкладываться в крупные проекты без уверенности, что наше правительство еще чего-нибудь не учудит. А оно может.
Недавно я встречала информацию, что онтарийское правительство в ускоренном порядке дало зеленый свет многим строительным проектам, выделило землю, но никак не может заставить строительные компании приступить к работе. Причина - в отсутствии разумного финансирования , в высоких кредитных ставках, неуверенности застройщиков из-за неопределенности с экономикой, непредсказуемости действий нашего правительства.
Поэтому дефицит жилья будет только нарастать. И это всё без учета того полумиллиона человек иммигрантов, которых Канада собирается принимать каждый год, львиная доля которых потянется за работой в Торонто.
Также под вопросом политика сдерживания инфляции за счет высоких кредитных ставок. Даже оставив в стороне тот факт, что эти меры наоборот работают на подогрев инфляции, уже сейчас очевидно, что если упорствовать в этом вопросе, то можно получить полноценный кризис. На который, я надеюсь, не пойдет ни один политик, если он в здравом уме и не хочет стать козлом отпущения.
По крайней мере, после краха банка SVB в Америке и начавшихся проблем у других банков, включая такого гиганта как Credit Suisse, в середине марта ФРС только за неделю выдала банкам кредитов на 300 миллиардов долларов.
Это совершенно рекордная и беспрецедентная сумма. Можно уверено говорить о том, что в Америке посчитали угрозу инфляции меньшим злом, чем опасность свалиться в кризис. Трудно сказать, будет ли ФРС после этого снижать кредитные ставки (что было бы логичным шагом), но как минимум можно рассчитывать на пересмотр политики дальнейшего их повышения.
Для нас это важно потому, что Банк Канады копирует действия ФРС, а также в целом монетарную политику Америки.
С учетом того, что канадские банки и частные финансовые сервисы уже начали понемногу снижать кредитные ставки по ипотеке за счет уменьшения своей доли, а также в свете дальнейшей неизбежной инфляции, ситуация на рынке недвижимости явно должна развернуться в сторону повышения активности и дальнейшего роста цен.
В этом мои прогнозы полностью совпадают с мнением экспертов специализированного сайта Zillow, которые ждут в Америке с начала 2024-го года начало нового длительного цикла роста цен. Только у нас, в Торонто, этот цикл начнется заметно раньше.
Это также всё вполне укладывается в существующие циклы на рынке недвижимости, которые обычно длятся примерно 12-13 лет, и проходят по схеме "рост - выход на плато - небольшой кризис - выход на очередной рост". Правда, последнее время эта схема слегка сбоит, но в этом винить надо наше правительство, которое пытается побороть экономические законы силой свое могучей мысли.
ЧТО ЖДАТЬ ОТ 2023-ГО ГОДА
В предыдущих статьях я уже писала, что ожидаю в ближайшие несколько месяце оживления рынка кондоминиумов. Лично у меня создалось впечатление, что активность здесь уже пошла, статистика за февраль это подтверждает.
Кроме того, по моим наблюдениям за динамикой продаж и флуктуацией цен на рынке недвижимости в марте-начале апреля, можно осторожно говорить, что рынок оживает.
Пока наметившийся рост цен можно объяснить дефицитом жилья на рынке. Владельцы пока не спешат выставлять свою собственность, выжидая когда цены выйдут на приемлемый для них уровень, и покупатели вынуждены выбирать из очень скудного набора предложений.
Конечно, как только число предложений станет больше, это может затормозить рост цен, но я не думаю, что это как-то кардинально изменит ситуацию, слишком большой задел в последние годы создан для роста цен.
Есть ощущение, что начался новый виток цен, и мы стоим в его начале. Если называть вещи своими именами, то рынок уже достиг своего дна, и сейчас самое выгодное время для покупки.
Основное оживление в этом году будет конечно на рынке кондоминиумов.
Рынок кондоминиумов вообще в целом всегда наиболее живой, поэтому активность на нем наступает в первую очередь. В настоящий момент на разогрев рынка работает также рост стоимости аренды, что делает покупку квартир под сдачу по прежнему выгодной, даже несмотря на более высокий процент по ипотеке. Так что оживление рынка кондоминиумов вполне ожидаемо.
С домами и таунхаусами ситуация несколько иная, здесь восстановление рынка может произойти не так скоро. Фактором может стать неспособность части владельцев выплачивать ипотеку, что приведет к необходимости продавать купленные ими дома и таунхаусы, и это может на какое-то время сдержать рост цен в этом секторе рынка.
В первую очередь это касается пригородов с более дешевым жильем, как например Milton, где больше 80% домовладельцев выплачивают ипотеку.
Также соглашусь с прогнозами, что ставшие популярными во времена пандемии города-сателлиты Торонто, такие как Barrie, Innisfill, Kitchener/Waterloo, St.Catherine и Peterbotough, и вообще все "дальние пригороды", могут показать дальнейшее снижение цен.
Речь может идти о падении на 25-35% и больше от текущей стоимости. Что вполне объяснимо, потому что цены там за последние 3 года выросли астрономически без всяких на то оснований. В перспективе цены там конечно снова вырастут, но на ближайшие пару лет это будет рынок с низкими ценами.
Если говорить про Торонто, про северные пригороды и про западные пригороды Mississauga и Oakville, то здесь цены уже достигли дна, и теперь остается только ждать, когда они начнут расти. Я прогнозирую начало их роста на вторую половину нынешнего года, в крайнем случае на начало следующего года.
В целом пока ситуация остаётся благоприятной для покупателей и не сильно хороший для продавцов. Но, как я вижу ситуацию, такое положение вряд ли продлится долго.
По крайней мере, для тех, кто рассматривает переезд в пригороды Торонто, и тем более в "дальние пригороды", сейчас для этого складывается наиболее удачный момент. Особенно если у вас есть квартира в кондоминиуме, которую вы можете продать. Это будет очень удачный размен.
Ну и как всегда вынуждена напомнить, что в своих прогнозах я исхожу из текущей ситуации, складывающихся трендов, здравого смысла и законов экономики.
К сожалению, всё это перестает работать, как только в процессы вмешивается правительство. Это такой черный лебедь, появление которого невозможно предсказать, зато можно всегда ожидать. И с этим ничего нельзя поделать.
Но, повторю, законы экономики отменить невозможно. Что намечено, то рано или поздно произойдет, в том или ином виде. Вопрос только когда.